עולם המשכנתאות בישראל עומד בפני שינוי מהותי עם כניסתה לתוקף של הוראה חדשה מטעם בנק ישראל ב-1 ביולי 2026. ההוראה, המבקשת להדק את הפיקוח על יחס ההחזר (Payment-to-Income – PTI) של לווים, צפויה להשפיע באופן ניכר על משקי בית רבים, החל מרוכשי דירות ועד בעלי נכסים המבקשים למחזר משכנתא או ליטול הלוואות נוספות.
יחס ההחזר: מה משתנה?
עד כה, הדרך שבה הבנקים העריכו את יכולת ההחזר של לקוחותיהם הייתה גמישה יחסית. במקרים רבים, הלוואות שונות, ובפרט משכנתאות והלוואות אחרות כנגד הנכס, נבחנו בנפרד. גישה זו אפשרה ללווים רבים לקבל מימון נוסף, לעיתים מבלי שסך התחייבויותיהם החודשיות נלקח בחשבון במלואו בעת אישור כל הלוואה בנפרד.
החל מיולי 2026, כללי המשחק משתנים מקצה לקצה. בנק ישראל קובע כי הבנקים יחויבו לבחון את יחס ההחזר הכולל של הלווה על כלל התחייבויותיו החודשיות. המשמעות היא שחישוב ה-PTI יכלול לא רק את החזר המשכנתא, אלא גם הלוואות צרכניות פעילות, הלוואות לרכב וליסינג, חובות בכרטיסי אשראי, הלוואות מגופים חוץ-בנקאיים, ואף תשלומים קבועים נוספים כמו מזונות והוצאות חיוניות. כל ההחזרים הללו יסוכמו יחד וישוקללו אל מול ההכנסה הפנויה של משק הבית.
מדוע בנק ישראל מחמיר את הכללים?
ההחלטה להחמיר את אופן חישוב יחס ההחזר אינה מקרית. היא נובעת ממספר מגמות שנצפו בשוק האשראי בישראל בשנים האחרונות. אחת הסיבות המרכזיות היא הגידול בהיקף ההלוואות לכל מטרה, במיוחד מאז ההקלות שהונהגו בעקבות המלחמה. משקי בית רבים ניצלו את האפשרות לשלב משכנתא עם הלוואות צרכניות גדולות, לעיתים מבלי להבין את רמת הסיכון הכוללת אליה הם נכנסים.
במקביל, נרשמה עלייה ברמת הסיכון של תיקי האשראי, עם גידול במקרים של פיגורים בתשלומים והעמדת תיקים לטיפול חוב. בנק ישראל שואף למנוע מצב של היקלעות משקי בית למשבר אשראי, שבו החזרי ההלוואות עולים על 50% מההכנסה, מה שעלול להוביל לאובדן נכסים. המטרה היא להגן על הלווים מפני לקיחת התחייבויות פיננסיות שעלולות להיות כבדות מנשוא, במיוחד בסביבת ריבית גבוהה יחסית שבה שכר העבודה עלה בקצב איטי יותר משיעורי הריבית.
ההשלכות על הצרכן הישראלי
ההוראה החדשה צפויה להשפיע באופן שונה על קבוצות שונות של לווים:
- נוטלי משכנתאות חדשות והלוואות נוספות: מי שייגש לבנק לאחר ה-1 ביולי 2026 בבקשה למשכנתא חדשה, להגדלת משכנתא קיימת (לצורך שיפוץ, איחוד הלוואות או כל מטרה אחרת), או להלוואה לכל מטרה כנגד הנכס, ימצא כי הבנקים בודקים את יכולת ההחזר בצורה מחמירה ומקיפה יותר. משק בית עם הכנסה פנויה מסוימת שעוברת כיום אישור בקלות, עשוי למצוא את עצמו מסורב לאחר יולי בשל סך ההתחייבויות.
- מחזורי משכנתא: לווים המעוניינים למחזר את המשכנתא הקיימת שלהם, במיוחד אם הם שוקלים להוסיף סכום נוסף כהלוואה לכל מטרה, ייתקלו בבדיקה מאוחדת של כלל ההחזרים. מצב זה עלול להקטין את הסכום שיוכלו לקבל או להקשות על האישור הכולל.
- מסורבי משכנתא ובעלי הלוואות צרכניות יקרות: קבוצה זו צפויה להיפגע באופן הקשה ביותר. לווים בעלי רקע אשראי מורכב או הכנסה לא יציבה, וכן אלה שתכננו לאחד הלוואות צרכניות יקרות (בריביות של 8%-14%) תחת ריבית משכנתא נמוכה יותר (3.5%-6%), עלולים למצוא את הדלתות סגורות בפניהם במערכת הבנקאית.
- עצמאים ובעלי עסקים: יחס ה-PTI יכלול גם הלוואות עסקיות פעילות הרשומות על שם בעל העסק, קווי אשראי בנקאיים פתוחים וערבויות אישיות לעסק, מה שעלול להקשות עליהם בקבלת אשראי לדיור.
חלון ההזדמנויות לפני יולי 2026
עם זאת, לפני כניסת ההוראה החדשה לתוקף ב-1 ביולי 2026, נותר חלון הזדמנויות קצר ומשמעותי עבור לווים. מי שיש לו משכנתא קיימת ושוקל לבצע מחזור, להגדיל את המשכנתא לצורך איחוד הלוואות, שיפוץ או השקעה, יכול עדיין לפעול תחת הכללים הישנים. המשמעות היא שניתן יהיה במקרים מסוימים להוסיף הלוואה לכל מטרה ללא בדיקה מאוחדת של כלל ההתחייבויות.
מומחים ממליצים לכל מי ששוקל מהלכים פיננסיים הקשורים למשכנתא או להלוואות כנגד נכס, לבחון את מצבו בהקדם ולפעול לפני ה-1 ביולי 2026. במקרים רבים, סגירת הלוואות קטנות יקרות, איחוד חובות או בניית תמהיל משכנתא מחודש עשויים לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים בטווח הארוך, וחשוב לנצל את התקופה הנוכחית שבה הכללים גמישים יותר.
היערכות ותכנון פיננסי
ההוראה החדשה של בנק ישראל מבטאת מגמה ברורה של חיזוק היציבות הפיננסית של משקי הבית בישראל. בעוד שהיא עשויה להקשות על חלק מהלווים, היא גם מדגישה את חשיבות התכנון הפיננסי המקדים והראייה הכוללת של ההתחייבויות. בדיקה יסודית של יחס ההחזר הנוכחי, כולל כלל ההלוואות, והתייעצות עם גורמים מקצועיים, יכולות לסייע ללווים להיערך לשינויים ולהתאים את צעדיהם הפיננסיים למציאות החדשה.
לצד ההקשחות, בנק ישראל גם ביצע מספר הקלות שנכנסו לתוקף באופן מיידי, כמו קיבוע ההיתר לקחת הלוואה לכל מטרה עד 200,000 ש"ח גם כששיעור המימון עובר 50% (עד 70% מסך המימון), וכן העלאת תקרת שווי הנכס לחישוב מימון לזוכי מחיר למשתכן/מטרה ל-2.1 מיליון ש"ח. הקלות אלו מציעות פתרונות מסוימים, אך אינן מבטלות את הצורך בהיערכות לשינוי המרכזי ביחס ההחזר הכולל.
