שוק המשכנתאות בישראל: זינוק בהיקף נטילת הלוואות לצד עלייה בפיגורים
שוק הדיור בישראל נמצא בשבועות האחרונים בצומת דרכים, עם מגמות כלכליות מנוגדות המציירות תמונה מורכבת. מצד אחד, נרשם זינוק בהיקף נטילת המשכנתאות, המשקף אולי התאוששות מסוימת ואמון הצרכנים, אך מנגד, נרשמת עלייה מדאיגה בפיגורים בתשלומי המשכנתא, המעידה על קשיים כלכליים הולכים וגוברים בקרב חלק ממשקי הבית.
התאוששות בנטילת המשכנתאות: האם הביקוש חוזר?
בחודש מרץ 2026, נרשמה עלייה ניכרת בהיקף המשכנתאות החדשות שנטלו ישראלים, שהגיע לכ-11.3 מיליארד שקל בסך הכל. מדובר בזינוק חודשי של כ-16% בהשוואה לחודש הקודם, כאשר היקף המשכנתאות לדיור בלבד עמד על כ-10.672 מיליארד שקל, עלייה של כ-17% לעומת פברואר. נתונים אלו מציבים את חודש מרץ כחודש החזק ביותר בנטילת משכנתאות מאז דצמבר האחרון, ולמעשה, בניכוי דצמבר שנחשב לחודש שיא באופן מסורתי, מדובר בהיקף הגבוה ביותר מאז יולי אשתקד.
עלייה זו בביקוש למשכנתאות התרחשה למרות אי-הוודאות הביטחונית והכלכלית ששררה בתקופה זו, כולל מבצע צבאי שהתנהל. גורמים בשוק מעריכים כי הזינוק נובע בין היתר מציפיות להמשך הורדות ריבית מצד בנק ישראל, אשר עודדו לווים פוטנציאליים למהר ולסגור עסקאות. כמו כן, ייתכן שחלק מהלווים מיהרו לבצע עסקאות מחשש לשינויים עתידיים בתנאי השוק או בהכנסותיהם. נתון בולט נוסף הוא כי למעלה מ-6 מיליארד שקל מתוך האשראי שניתן במרץ היה במסלולי ריבית משתנה, מה שמעיד על נכונות הלווים לקחת סיכון מסוים בתקווה ליהנות מירידות ריבית עתידיות.
הצד הפחות אופטימי: עלייה בפיגורים בתשלומים
במקביל לזינוק בנטילת המשכנתאות, המערכת הבנקאית מתמודדת עם עלייה מדאיגה בהיקף הפיגורים בתשלומי המשכנתא. בחודש פברואר 2026, חצה היקף הפיגורים את רף 4.2 מיליארד שקל, והגיע לכ-4.28 מיליארד שקל. נתון זה מהווה חזרה למגמת עלייה, לאחר ירידה זמנית שנרשמה בתחילת השנה, ומאותת על לחץ מתמשך על חלק ממשקי הבית. אף ששיעור הפיגורים מכלל תיק המשכנתאות נותר נמוך יחסית (כ-0.66%), המגמה העולה מעוררת דאגה בקרב גורמים כלכליים.
הקשיים בהחזר התשלומים נובעים מכמה גורמים, ובראשם גובה המשכנתא הממוצעת, שעודנה מעל מיליון שקל, בשילוב עם ריביות שנותרו גבוהות יחסית. עבור לווים רבים, ההחזר החודשי נע בין 5,800 ל-7,800 שקל, ויכול להגיע אף ליותר מ-10,000 שקל עבור משכנתאות גדולות יותר. כאשר שיעור ההחזר מגיע ל-30% עד 40% מההכנסה הפנויה, כל שינוי קטן בתנאים הכלכליים – כמו עלייה באינפלציה או ירידה בהכנסות – עלול להקשות באופן משמעותי על עמידה בתשלומים. על פי נתוני בנק ישראל, כ-11 אלף משכנתאות או מסלולי משכנתא נמצאים בפיגור של למעלה מ-90 יום, נתון המעיד על מצוקה ממשית.
סיוע ממשלתי ושינויים רגולטוריים באופק
על רקע הלחצים בשוק, נבחנת בימים אלה יוזמה לסיוע למשקי בית שנפגעו מעליית הריבית. הצעה זו, שעלותה מוערכת בכמיליארד שקל בשנת 2026, מבקשת להעניק מענקים חודשיים לבעלי משכנתאות שנפגעו מעליית ריבית בנק ישראל בין השנים 2022 ל-2023. עם זאת, היוזמה מעוררת התנגדות מצד גורמי מקצוע במשרד האוצר, המזהירים כי היא עלולה לעודד עליית מחירים, נטילת משכנתאות מסוכנות ולהוות רשת ביטחון עקיפה לבנקים וליזמים, במקום לפתור את בעיות היסוד בשוק הדיור.
בנוסף, החל מה-1 ביולי 2026 ייכנס לתוקף שינוי משמעותי בהוראות בנק ישראל בנוגע לחישוב יחס ההחזר להכנסה (PTI). מעתה, הבנקים יחויבו לכלול בחישוב זה את כלל ההתחייבויות החודשיות של הלווה, כולל הלוואות צרכניות, הלוואות רכב, חובות בכרטיסי אשראי והלוואות מגופים חוץ-בנקאיים, ולא רק את המשכנתא עצמה. מהלך זה, שנועד לצמצם את סיכוני האשראי במערכת הבנקאית ולמנוע ממשקי בית לצבור חובות גבוהים מדי, צפוי להקשות על לווים רבים לקבל אישור למשכנתא חדשה או לתוספת מימון, ולהשפיע במיוחד על מי שנושא גם בהלוואות נוספות.
האם שוק הדיור בדרך למלכודת?
השילוב של עלייה בנטילת משכנתאות, לצד גידול בפיגורים ושינויים רגולטוריים מהותיים, יוצר תמונה מורכבת ורבת סיכונים בשוק הדיור הישראלי. מצד אחד, נראה כי ישנו ביקוש ער לדיור, המונע בין היתר מציפיות כלכליות, אך מצד שני, חלק גדל והולך של משקי הבית מתקשה לעמוד בנטל ההחזרים.
השנה הנוכחית צפויה להיות מאתגרת עבור שוק המשכנתאות. בעוד שבנק ישראל צופה צמיחה כלכלית וירידה הדרגתית בריבית, אי-הוודאות הגיאופוליטית והכלכלית עדיין גבוהה. משקי הבית נדרשים לנהל את התחייבויותיהם באופן אקטיבי ומחושב, ושוק הדיור כולו עומד בפני שאלות מהותיות לגבי יציבותו ועתידם הכלכלי של הלווים בישראל.
