מס רכוש על קרקעות פנויות נכנס לתוקף: השפעות על שוק הנדל"ן הישראלי

מס רכוש על קרקעות פנויות: רפורמה משמעותית בשוק הנדל"ן

שוק הנדל"ן הישראלי עומד בפני שינוי מהותי עם כניסתו לתוקף של חוק מס רכוש חדש על קרקעות פנויות, החל מתחילת שנת 2026. רפורמה זו, המהווה חלק מחוק ההתייעלות הכלכלית לשנת התקציב 2026, מטילה מחדש מס שנתי בשיעור של 1.5% על שווי השוק של קרקעות שאינן מנוצלות לבנייה. המהלך מגיע לאחר כ-25 שנים שבהן עמד שיעור המס על אפס, ומטרתו כפולה: להגדיל באופן משמעותי את הכנסות המדינה, ובמקביל לתמרץ בעלי קרקעות לבנות עליהן או למכור אותן, ובכך להגדיל את היצע הדיור.

הרקע והמטרות מאחורי הרפורמה

מס הרכוש, שהיה נהוג בישראל עוד לפני קום המדינה ובוטל בשנת 2000 בשל מורכבות גבייה וריבוי פטורים, חוזר כעת במתכונת מעודכנת. ההחלטה להשיבו נובעת בעיקרה מצורך פיסקלי דחוף, במיוחד לאור הגידול בהוצאות המדינה בתחומי הביטחון והשיקום. על פי הערכות משרד האוצר, המס צפוי להגדיל את הכנסות המדינה בכ-1.5 עד 1.75 מיליארד שקלים כבר בשנת 2026, ובתחזית ארוכת טווח להגיע לכ-8 עד 12 מיליארד שקלים בשנה עד שנת 2029.

מעבר להיבט הגבייה, המהלך נועד גם להילחם בתופעת "החזקת קרקעות" ללא בנייה, מתוך ציפייה לעליית ערך עתידית. הרעיון הוא להפוך את אסטרטגיית ההמתנה ליקרה יותר, ובכך ליצור לחץ על בעלי קרקעות לקדם הליכי בנייה או למכור את נכסיהם, מה שיגדיל את היצע יחידות הדיור בשוק.

עיקרי החוק והגדרת "קרקע פנויה"

על פי הרפורמה החדשה, שיעור המס נקבע כאמור על 1.5% משווי השוק של הקרקע מדי שנה. הגדרת "קרקע פנויה" הורחבה וכוללת לא רק מגרשים ריקים לחלוטין, אלא גם קרקעות שעליהן בנוי פחות מ-10% מזכויות הבנייה המאושרות. משמעות הדבר היא שגם מגרשים עם מבנים קטנים וישנים, שאינם מנצלים את פוטנציאל הבנייה המלא, עשויים להיחשב כקרקע פנויה ולחוב במס. בנוסף, המס יחול גם על קרקעות חקלאיות, בין אם הן מעובדות בפועל ובין אם לאו, אם קיים בהן פוטנציאל נדל"ני.

החוק קובע גם "רצפת מס" שנועדה להגן על בעלי קרקעות בשווי נמוך. פטור יינתן לקרקעות ששווי הדונם שלהן אינו עולה על 50,000 עד 60,000 שקלים, ובלבד ששווי כלל הקרקעות שבבעלות הנישום אינו עולה על 250,000 שקלים.

מנגנון הדיווח יעבור למודל של שומה עצמית ודיווח מקוון, כאשר בעלי הקרקעות יידרשו להעריך את שווי נכסיהם ולדווח עליהם לרשות המסים. רשות המסים מתכננת להקים מערכות טכנולוגיות מתקדמות, כולל שימוש בבינה מלאכותית, שיסייעו בהערכת שווי הקרקעות ויקלו על תהליך הדיווח והשומה. סימולטור להערכת שווי צפוי להיות זמין באוקטובר 2026, ומערכת AI מלאה צפויה בשנת 2027.

השפעת המס על שוק הנדל"ן

החזרת מס הרכוש צפויה להשפיע על מספר היבטים בשוק הנדל"ן:

• הגברת היצע הקרקעות: הנטל הכספי השנתי על קרקעות לא מנוצלות צפוי לדחוף בעלי קרקעות, כולל קבוצות השקעה וחברות נדל"ן גדולות המחזיקות ב"בנקי קרקעות", למכור או לקדם פרויקטים במהירות רבה יותר. זה עשוי להגדיל את היצע הקרקעות הזמינות לבנייה.
• השפעה על מחירי הדיור: קיימים חששות כי מס הרכוש החדש יגולגל בסופו של דבר לרוכשי הדירות, מה שיוביל לעליית מחירים נוספת. יזמים וקבלנים עשויים לכלול את עלויות המס במחיר הסופי של הפרויקטים.
• אתגרים בפני בעלי קרקעות: בעלי קרקעות יידרשו לתכנן היטב את ניהול נכסיהם. עלויות ההחזקה השנתיות עלולות להיות משמעותיות, במיוחד באזורי ביקוש בהם שווי הקרקע גבוה. לדוגמה, על קרקע בשווי 2 מיליון ש"ח, המס השנתי יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים.

ביקורת ואתגרים צפויים

הרפורמה אינה חפה מביקורת. גורמים שונים בשוק הנדל"ן, וכן נציגי ציבור, מביעים חשש מפני השלכותיה. בין החששות המרכזיים:

• פגיעה במגזרים ספציפיים: נשמעו טענות כי המס עלול לפגוע באופן לא מידתי בציבור הערבי, בשל מאפיינים ייחודיים של שוק הנדל"ן במגזר זה, לרבות מחסור בתוכניות מתאר, קשיים בקבלת היתרי בנייה וזיקה משפחתית לקרקע. גם חקלאים, במיוחד אלה המחזיקים בקרקעות קטנות או בעלות פוטנציאל נדל"ני, עלולים למצוא עצמם תחת נטל כלכלי שיאלץ אותם למכור את אדמותיהם.
• בירוקרטיה ועיכובים: קיים חשש כי המס יוטל גם במקרים שבהם עיכובים בבנייה נובעים מחסמים בירוקרטיים מצד הרשויות, ולא מרצונם של בעלי הקרקעות.
• מורכבות השומה העצמית: ועדת הכספים בכנסת העלתה ביקורת על כך שמנגנון השומה העצמית עלול להכביד על אזרחים שאינם בקיאים בתחום, ולחשוף אותם לקנסות על אי דיווח או דיווח בחסר.

על אף הביקורות, הממשלה, באמצעות משרד האוצר ורשות המסים, רואה במהלך כלי הכרחי להתמודדות עם האתגרים הפיסקליים ועם מצוקת הדיור בישראל. הדיונים בוועדת הכספים נמשכו בחודשים האחרונים של שנת 2026, תוך ניסיון לגבש נוסח סופי שיאזן בין מטרות המס לבין החששות שהועלו.

מה זה אומר עבורכם

• אם אתם בעלי קרקע פנויה, מומלץ לבחון את שווי הקרקע שלכם ולהתכונן לתשלום המס השנתי בשיעור 1.5% החל משנת 2026, או לשקול אפשרויות למימוש או בנייה.
• בדקו האם הקרקע שבבעלותכם עומדת בקריטריונים של "קרקע פנויה" כהגדרתה החדשה (פחות מ-10% ניצול זכויות בנייה) ואם אתם זכאים לפטורים המוגדרים בחוק.
• עקבו אחר ההנחיות של רשות המסים לגבי מנגנון השומה העצמית והדיווח המקוון, והיערכו לשימוש בסימולטורים ובמערכות הטכנולוגיות שיסייעו בהערכת השווי.