בקצרה
- ההחזרים הקיימים על נכס ישועבדו כחלק מההלוואה החדשה.
- השינוי יקשה על קבלת אשראי נוסף ועל איחוד חובות לתוך המשכנתא.
- הריבית במשק ירדה, אך הוראת הבנק עלולה לייקר אשראי מול נכס.
רגולציה חדשה בפתח: בנק ישראל מהדק את תנאי האשראי לדיור
לקוחות המערכת הבנקאית בישראל עומדים בפני שינוי מהותי באופן חישוב יכולת ההחזר להלוואות המבוטחות בנכס קיים. הוראה חדשה של בנק ישראל, אשר תיכנס לתוקף ב-1 באוקטובר 2026, צפויה להשפיע באופן ניכר על משקי בית המבקשים ליטול הלוואה נוספת כנגד דירתם, ובמיוחד על אלו המעוניינים לבצע איחוד הלוואות. ההוראה, שפורסמה כתיקון ל"הוראת ניהול בנקאי תקין 329" ומועד כניסתה לתוקף נדחה מ-1 ביולי 2026 ל-1 באוקטובר 2026, מציבה רף מחמיר יותר לבדיקת יכולת ההחזר הכוללת.
השינוי המרכזי בחישוב יכולת ההחזר
עד היום, כאשר לקוח ביקש לקחת הלוואה נוספת כנגד נכס שכבר משועבד, כמו למשל הלוואה לכל מטרה, לשיפוץ או לצורך איחוד חובות, הבנקים הפחיתו את ההחזר החודשי על המשכנתא הקיימת מסך ההכנסה הפנויה של הלווה. לאחר מכן, הם בחנו את יכולת ההחזר של ההלוואה החדשה ביחס ליתרת ההכנסה שנותרה.
החל מה-1 באוקטובר 2026, הגישה משתנה. על פי ההוראה החדשה, הבנקים יחויבו לסכום את כלל התשלומים החודשיים של הלוואות לדיור המבוטחות באותו נכס, הן ההחזרים הקיימים והן ההחזרים של ההלוואה החדשה המבוקשת, ולבחון אותם כחבילה אחת מול ההכנסה הפנויה של הלווה. שינוי זה מעביר למעשה את ההחזר הקיים מה"מכנה" ל"מונה" בחישוב יחס ההחזר (Payment-to-Income - PTI), מה שמקטין באופן משמעותי את יכולת ההחזר הפנויה לאשראי חדש.
לדוגמה, משק בית בעל הכנסה חודשית קבועה והחזר משכנתא קיים, יגלה כי כל שקל נוסף בהחזר החודשי הקיים על הנכס, "מוחק" חצי שקל מיכולת ההחזר הפנויה שלו להלוואה חדשה. המשמעות יכולה להיות דרמטית: החזר קיים של 6,000 שקלים בחודש, לדוגמה, עלול להפחית את סכום ההלוואה החדשה שתוכל לקבל המשפחה בכ-455,000 שקלים, בהנחת ריבית של כ-5% לתקופה של 20 שנה.
השלכות על איחוד הלוואות
אחת ההשפעות הבולטות של ההוראה החדשה היא על תחום איחוד ההלוואות. איחוד הלוואות כנגד נכס נחשב לאחד הכלים היעילים ביותר להפחתת העומס החודשי על משקי בית, בכך שהוא מאפשר להחליף חוב צרכני יקר, לעיתים בריביות דו-ספרתיות, בחוב מובטח וזול יותר במסגרת המשכנתא.
באופן אירוני, הוראת בנק ישראל החדשה צפויה לפגוע דווקא באפשרות זו. כעת, כאשר משפחה תבקש לאחד הלוואות לתוך המשכנתא הקיימת, ההחזר הקיים על הנכס ייספר ב"מונה" בחישוב יכולת ההחזר, עוד לפני שנלקח בחשבון החוב שהיא מבקשת לסלק. הדבר עלול להקשות על קבלת אישור לבקשות לאיחוד חובות, גם במקרים שבהם המהלך מטיב עם מצבה הפיננסי של המשפחה ומפחית את הסיכון למערכת הבנקאית בטווח הארוך.
מגבלות נוספות ושינויים רגולטוריים
במקביל לשינוי בחישוב יחס ההחזר, נכנסת לתוקף גם הבהרה נוספת הנוגעת למגבלת הריבית המשתנה. על פי ההוראה, שיעור הריבית המשתנה מתוך סך הלוואה לדיור, כולל הלוואות קיימות וחדשות המבוטחות באותו נכס, לא יעלה על 66.66%. מגבלה זו נועדה להפחית את הסיכון המערכתי ואת חשיפת הלווים לתנודות עתידיות בריבית.
חשוב לציין כי לצד ההידוק בתנאים אלו, בנק ישראל פרסם גם הקלות מסוימות שנכנסו לתוקף כבר בחודש פברואר 2026. הקלות אלו כוללות, בין היתר, אפשרות לקבל הלוואה לכל מטרה עד 200,000 שקלים גם כאשר שיעור המימון חורג מ-50%, ובלבד שסך המימון הכולל לא יעלה על 70% משווי הנכס. כמו כן, הועלתה תקרת השווי לצורך חישוב אחוז המימון לרוכשי דירות במסגרת תוכניות מחיר מופחת ל-2.1 מיליון שקלים.
ברקע לשינויים הרגולטוריים, ב-1 בספטמבר 2026, החליטה הוועדה המוניטרית של בנק ישראל על הורדת ריבית ב-0.25 נקודת אחוז, לרמה של 3.25%, שנכנסה לתוקף ב-3 בספטמבר 2026. הורדת ריבית זו, אף שהיא מתונה, עשויה להשפיע על החזרי המשכנתאות במסלולים מסוימים, אך אינה מבטלת את ההשפעה של ההוראה החדשה על חישוב יכולת ההחזר.
מה זה אומר עבורכם
- היערכו מראש לבקשות אשראי: אם אתם מתכננים לקחת הלוואה נוספת כנגד הנכס או לאחד הלוואות, מומלץ לבחון את מצבכם הפיננסי בהקדם ולבדוק את האפשרויות העומדות בפניכם טרם כניסת ההוראה לתוקף ב-1 באוקטובר 2026.
- בחנו מחדש את תמהיל ההלוואות: עם השינוי בחישוב יכולת ההחזר והמגבלות על ריבית משתנה, ייתכן שכדאי לבחון התאמה של תמהיל המשכנתא והלוואות אחרות למצב החדש, כדי למקסם את החיסכון ולשפר את התזרים החודשי.
- מיפוי מדויק של התחייבויות: לפני כל פנייה למערכת הבנקאית, ערכו מיפוי מלא ומדויק של כל ההחזרים החודשיים שלכם, משכנתאות, הלוואות צרכניות, מסגרות אשראי, והבינו את יחס ההחזר האמיתי שלכם.
