בקצרה
- החל מ-1 באוקטובר, בנק ישראל משנה את אופן חישוב כושר ההחזר להלוואות כנגד נכס משועבד.
- השינוי צפוי להקטין את סכום ההלוואה המקסימלי שניתן לקבל באיחוד הלוואות או הגדלת משכנתה.
- צרכנים השוקלים לאחד הלוואות נדרשים לפעול במהירות לפני כניסת התקנות החדשות לתוקף.
הידוק רגולציה: שינוי כללי המשחק בשוק האשראי
ימים ספורים לפני כניסת חודש אוקטובר 2026, נכנס לתוקף שינוי רגולטורי מהותי בשוק האשראי לדיור בישראל, אשר צפוי להשפיע באופן ניכר על משקי הבית. ב-1 באוקטובר 2026, יחול עדכון באופן שבו המערכת הבנקאית בוחנת בקשות להלוואות נוספות המובטחות בנכס שכבר משועבד, לרבות הלוואות לכל מטרה, שיפוצים, הגדלת משכנתה ואיחוד הלוואות.
עד כה, כאשר לקוח ביקש הלוואה נוספת כנגד נכס שכבר משמש כבטוחה, ההחזר החודשי על המשכנתה הקיימת נוכה מההכנסה, וההלוואה החדשה נבחנה ביחס ליתרת ההכנסה הפנויה. אולם, החל מה-1 באוקטובר, כללי המשחק משתנים. על פי הוראת בנק ישראל, ההחזר הקיים יצטרף להחזר החודשי של ההלוואה החדשה, ושניהם ייבחנו יחד כחבילה אחת מול ההכנסה הפנויה של הלווה.
השפעה ישירה על כושר ההחזר
לשינוי זה יש השלכות ישירות על היכולת של צרכנים לקבל אשראי נוסף. ניתוחים כלכליים מראים כי כל שקל בהחזר החודשי הקיים על הנכס יפחית בחצי שקל את כושר ההחזר הפנוי עבור הלוואה חדשה. כדוגמה, החזר חודשי קיים של 6,000 שקלים יכול להפחית את סכום ההלוואה שניתן לאשר בכ-455,000 שקלים, בהתבסס על ריבית של כ-5% לתקופה של עשרים שנה.
ההוראה המעודכנת, כפי שפורסמה בחוזר ח-06-2840 מ-8 בפברואר 2026 ונכנסה לנספח א' סעיף 1.1 להוראת ניהול בנקאי תקין 329 של בנק ישראל, מדגישה כי סך התשלומים החודשיים לפירעון הלוואת דיור מבוקשת, יכלול גם הלוואות קיימות המובטחות בשעבוד אותו הנכס, ובלבד שמועד פירעונן עולה על 18 חודשים.
מה נשאר ללא שינוי?
חשוב לציין כי השינוי הרגולטורי אינו כולל הלוואות רכב, ליסינג, הלוואות צרכניות, חובות בכרטיסי אשראי או תשלומי מזונות. הלוואות אלו נלקחו ותמיד ייקחו בחשבון כ"הוצאה קבועה" המנוכה מההכנסה, כל עוד יתרת תקופתן עולה על 18 חודשים. התיקון מתמקד באופן ספציפי בהלוואות המובטחות בשעבוד אותו נכס, ומשנה את אופן שילוב ההחזר הקיים בנוסחת החישוב.
הזדמנויות ואתגרים לצרכנים
הידוק הרגולציה מגיע בתקופה שבה שוק המשכנתאות והאשראי עובר תמורות. נתוני בנק ישראל לחודש אוגוסט 2026 מצביעים על ירידה בסכום המשכנתה הממוצעת לכ-1.061 מיליון שקלים, לצד ירידה בהיקף הפיגורים בתשלומי משכנתאות לכ-4.102 מיליארד שקלים. במקביל, נרשמה עלייה בשיעור מחזורי המשכנתאות בין הבנקים, מ-7% ל-7.7%. נתונים אלו, יחד עם הורדת הריבית על ידי בנק ישראל ב-6 ביולי 2026 ל-3.5 אחוזים, מצביעים על תנועה בשוק ועל פוטנציאל מסוים להקלות.
עם זאת, עבור צרכנים השוקלים לאחד הלוואות קיימות באמצעות משכנתה או הלוואה כנגד נכס, חלון ההזדמנויות הנוכחי הוא קצר ומוגבל. קבלת אישור עקרוני להלוואה לפני ה-1 באוקטובר 2026 תאפשר לבנקים לבחון את הבקשה על פי הכללים הנוכחיים, המקלים יותר. איחוד הלוואות יכול להציע יתרונות כמו הוזלת ההחזר החודשי, ריבית נמוכה יותר וריכוז התשלומים, אך גם טומן בחובו סיכונים כגון הארכת תקופת ההחזר ועלייה בסך הריבית הכוללת.
מה זה אומר עבורכם
- אם אתם שוקלים לאחד הלוואות או לקחת הלוואה נוספת כנגד נכס קיים, מומלץ לבחון את האפשרויות הקיימות ולהגיש בקשה לאישור עקרוני בהקדם, לפני כניסת הרגולציה החדשה לתוקף ב-1 באוקטובר 2026.
- היו מודעים לכך שהשינוי ישפיע בעיקר על הלוואות המובטחות באותו נכס, וכי ההחזרים הקיימים ייכללו בחישוב כושר ההחזר הכולל באופן שונה.
- בחנו היטב את תנאי ההלוואה המאוחדת, כולל תקופת ההחזר הכוללת והריביות, וודאו שהיא אכן משרתת את מטרותיכם הפיננסיות לטווח הארוך, תוך התחשבות בסיכונים הפוטנציאליים.
