יוון: מס רכישה מזנק למשקיעים זרים: מה המשמעות?

שינוי דרמטי במיסוי נדל"ן ביוון: משמעויות למשקיעים זרים

שוק הנדל"ן היווני, שהפך בשנים האחרונות ליעד מועדף על משקיעים ישראלים, עומד בפני שינוי משמעותי שעשוי לטרוף את הקלפים. ראש ממשלת יוון הודיע בתחילת ספטמבר 2026 על כוונה להעלות את מס הרכישה על נכסים למשקיעים שאינם אזרחי האיחוד האירופי בשיעור חד, מ-3% ל-15%. על פי התכנון הנוכחי, המהלך צפוי להיכנס לתוקף ב-1 ביולי 2027.

החלטה זו, המהווה קפיצת מדרגה דרמטית בנטל המס, מגיעה על רקע רצונה של ממשלת יוון לצנן את הביקוש הגובר לדירות מצד משקיעים זרים, ובמקביל להגדיל את הכנסות המדינה. עד כה, מס הרכישה הנמוך ביוון, שעמד על כ-3.09% בלבד, היה אחד היתרונות הבולטים למשקיעים, במיוחד בהשוואה לשיעורים גבוהים יותר במדינות אחרות ובישראל. העלייה המתוכננת צפויה לייקר באופן ניכר כל עסקה, ולשנות את כדאיות ההשקעה עבור רבים, ובמיוחד עבור משקיעים ישראלים שאינם מחזיקים באזרחות אירופית נוספת.

מגמות נוספות בשוק הנדל"ן היווני ב-2026

תוכנית "ויזת הזהב" מתפתחת

תוכנית "ויזת הזהב" של יוון, המאפשרת קבלת היתר תושבות בתמורה להשקעה, עברה אף היא התאמות משמעותיות בשנים האחרונות. נכון לשנת 2026, ספי ההשקעה עלו באזורי ביקוש מרכזיים. כיום, רכישת נכס מגורים סטנדרטי באזורים כמו אטיקה, סלוניקי, מיקונוס וסנטוריני, דורשת השקעה של לפחות 800,000 אירו בנכס יחיד ששטחו לפחות 120 מ"ר. באזורים אחרים במדינה, הסף עומד על 400,000 אירו עם אותה דרישת שטח.

עם זאת, נותרו מסלולים אטרקטיביים בסף השקעה של 250,000 אירו. מסלולים אלו כוללים הסבת מבנים מסחריים למגורים, או שיפוץ מבנים לשימור ברחבי יוון, ללא דרישת שטח מינימלית. בנוסף, בשנת 2026 נפתח מסלול השקעה חדש בסטארט-אפים יווניים רשומים, גם הוא בסף של 250,000 אירו, המרחיב את אפשרויות המשקיעים. הרשויות ביוון ממשיכות לפרסם הבהרות ועדכונים לתוכנית, שהאחרונים שבהם פורסמו באפריל 2026.

שקיפות מוגברת בשוק השכירות

יוון פועלת להגברת השקיפות בשוק הנדל"ן והשכירות. החל מינואר 2026, הושק מאגר רישום בעלי נכסים ארצי, מערכת ממוחשבת שעוקבת בזמן אמת אחר נתוני נכסים, שכירות ותשלומים. המהלך נועד להקשות על ניסיונות לדיווח חסר של הכנסות ולצמצם את תופעת "השוק האפור" בתחום השכירות.

במקביל, הממשלה מעודדת מעבר מהשכרות לטווח קצר (כדוגמת פלטפורמות תיירותיות) להשכרות לטווח ארוך. בעלי נכסים שישכירו את נכסיהם לטווח של שלוש שנים לפחות, יזכו לפטור ממס הכנסה למשך שלוש שנים, עבור חוזים שייחתמו עד 31 בדצמבר 2026. כמו כן, הוקפאו רישומים חדשים של השכרות לטווח קצר במרכזי אתונה וסלוניקי.

פטורים זמניים ומחירי נכסים

השנה, 2026, היא גם שנת סיום לפטורים משמעותיים שהוענקו למשקיעים. הפטור ממע"מ על בנייה חדשה וממס רווחי הון על מכירת נכסים, שהיו בתוקף, צפויים להסתיים ב-31 בדצמבר 2026. פקיעת תוקפם של פטורים אלו עשויה להשפיע על כדאיות עסקאות רכישה ומכירה החל משנת 2027. מחירי הנדל"ן ביוון ממשיכים להציג מגמת עלייה חזקה, כאשר באתונה ובסלוניקי נרשמת צמיחה משמעותית, וקיים ביקוש גבוה לנכסים קטנים וחסכוניים באנרגיה.

מה זה אומר עבורכם

• העלאת מס הרכישה המתוכננת משמעותית ביותר. מומלץ לבדוק את סטטוס האזרחות שלכם ואת השפעתה על עלויות הרכישה העתידיות ביוון, במיוחד אם אתם שוקלים השקעה לפני יולי 2027.
• תוכנית ויזת הזהב מציעה כיום ספי כניסה נמוכים יותר עבור השקעות בהסבת נכסים ממסחרי למגורים או בסטארט-אפים. אלו עשויים להיות מסלולים רלוונטיים עבור מי שמחפש השקעה בסכום נמוך יחסית.
• שימו לב לפקיעת הפטור ממע"מ וממס רווחי הון בסוף דצמבר 2026. מי שמעוניין למכור נכס וליהנות מהפטור ממס רווחי הון, או לרכוש נכס חדש ללא מע"מ, צריך לפעול בהקדם.