שוק המשכנתאות בישראל: חברות הביטוח מאתגרות את הבנקים

מגמת התרחבות בשוק המשכנתאות

שוק המשכנתאות הישראלי עובר בימים אלו שינוי מהותי, עם התחזקות מגמת כניסתן של חברות ביטוח גדולות לתחום. קבוצות ביטוח מובילות מרחיבות את פעילותן באופן ניכר, כאשר חלקן כבר החלו להציע משכנתאות וחלקן האחר נערך להגדלת הפעילות בקרוב. מהלך זה נתפס כמהלך אסטרטגי שמטרתו לאתגר את הדומיננטיות ארוכת השנים של הבנקים המסחריים, המחזיקים כיום בכ-95% משוק המשכנתאות בישראל.

היקף המשכנתאות שנלקחו בשנת 2025 לבדה עמד על כ-110 מיליארד שקלים, מה שמדגיש את גודלו ואת הפוטנציאל הטמון בשוק זה. גם נתח קטן מתוך שוק אדיר כזה יכול להיתרגם לתיק אשראי של עשרות מיליארדי שקלים עבור חברות הביטוח בתוך שנים ספורות. כניסתן של שחקניות חדשות אלו צפויה להגביר את התחרות, מה שעלול להוביל לשיפור בתנאים המוצעים לצרכנים.

רגולציה חדשה מזינה את התחרות

אחד הגורמים המרכזיים המאיצים את כניסתן של חברות הביטוח לשוק המשכנתאות הוא שינוי רגולטורי משמעותי של בנק ישראל. החל מה-1 באוקטובר 2026, נכנס לתוקף עדכון בהוראת ניהול בנקאי תקין (מס' 329), המהדק את הפיקוח על הבנקים בכל הנוגע למתן אשראי נוסף המגובה בנכס קיים. השינוי מחייב את הבנקים לסכום את כלל ההחזרים על הלוואות קיימות וחדשות מול ההכנסה הפנויה של הלווה. במקרים בהם סך ההחזרים חוצה רף מסוים, הבנקים יתקשו לאשר מימון נוסף, גם אם הלקוח איתן כלכלית ובעל בטחונות חזקים.

חברות הביטוח, בניגוד לבנקים, אינן כפופות לאותן מגבלות רגולטוריות נוקשות של בנק ישראל בתחום זה. פער רגולטורי זה מאפשר להן להציע פתרונות מימון גמישים יותר ללווים שעלולים להיתקל בקשיים בקבלת אשראי מהמערכת הבנקאית המסורתית.

גמישות בתנאים ללווים

הגמישות הרגולטורית מאפשרת לחברות הביטוח להציע מוצרי משכנתא בתנאים שונים מאלה של הבנקים. כך למשל, חברות ביטוח מסוימות מאפשרות שיעורי מימון גבוהים יותר, עד 80% משווי הנכס, לעומת מגבלות של 75% לדירה יחידה, 70% למשפרי דיור ו-50% למשקיעים בבנקים. בנוסף, הן מציעות לעיתים פריסת תשלומי משכנתא לתקופה ארוכה יותר, עד 40 שנה בחלק מהמקרים, לעומת 30 שנה המקובלות בבנקים. אופציה נוספת שמוצעת היא דחיית תשלומי קרן לתקופה של עד עשר שנים על חלק מההלוואה, כאשר בתקופה זו משולמת הריבית בלבד.

הצעות אלו מכוונות לקהלי יעד ספציפיים. בין היתר, מדובר בלווים הזקוקים לאשראי נוסף כנגד דירה משועבדת (משכנתאות בדרגה שנייה), או רוכשי דירות שהתקשרו בעסקאות "20/80" וכעת, עם מועד המסירה, מתקשים להשלים את המימון הנדרש מהבנקים בשל עליית הריבית והמגבלות החדשות. חשוב לציין כי חברות הביטוח מצהירות כי אינן מכוונות למסורבי בנקים בעלי רקע בעייתי, אלא ללקוחות איתנים הזקוקים לפתרונות מימון יצירתיים יותר.

אתגרים וסיכונים בשוק המתפתח

לצד היתרונות של הגברת התחרות ופתיחת אפשרויות מימון חדשות, כניסתן של חברות הביטוח לשוק המשכנתאות מעלה גם שאלות ואתגרים. בכירים במערכת הבנקאית מזהירים מפני פערי הרגולציה, שעלולים להעביר סיכונים מהמערכת הבנקאית המפוקחת היטב לשוק החוץ-בנקאי, וקוראים להטיל מגבלות ברורות יותר על האופן שבו הגופים המוסדיים מזרימים כספים, כדי למנוע מצב של לקיחת סיכונים מופרזים.

מנתוני בנק ישראל לאוגוסט 2026 עולה כי סכום המשכנתא הממוצעת ירד ל-1.061 מיליון שקלים, לעומת 1.117 מיליון שקלים בחודש הקודם. כמו כן, נרשמה ירידה בהיקף הפיגורים בתשלומי המשכנתאות, מ-4.239 מיליארד שקלים ביולי ל-4.102 מיליארד שקלים באוגוסט, מה שעשוי להעיד על התמתנות מסוימת בלחץ הפיננסי על הלווים. במקביל, שיעור מחזורי המשכנתאות בין הבנקים עלה מ-7% ל-7.7% באוגוסט, אם כי רוב המחזורים עדיין מתבצעים בתוך אותו בנק. נתונים אלו משקפים שוק פעיל ודינמי, אך גם כזה שבו הלווים עדיין מחפשים את התנאים המיטביים.

מה זה אומר עבורכם

• בדקו חלופות: אל תסתפקו בהצעת משכנתא אחת מהבנק שלכם. בדקו גם את ההצעות של חברות הביטוח, במיוחד אם אתם זקוקים לתנאים גמישים יותר כמו שיעור מימון גבוה או פריסה ארוכה.
• השוו תנאים לעומק: מעבר לריבית, השוו את כלל תנאי ההלוואה: שיעור המימון, תקופת ההחזר, אפשרויות דחיית קרן, עמלות נלוות וגובה ההחזר החודשי הכולל.
• התייעצו עם גורם מקצועי: מומלץ להיעזר ביועץ משכנתאות אובייקטיבי, שיסייע לכם להבין את ההבדלים בין ההצעות השונות ולבחור את המסלול המתאים ביותר למצבכם הפיננסי ולצרכים שלכם, תוך התחשבות בסיכונים הפוטנציאליים.