שוק המשכנתאות בשיא: נטל ההחזר גובר וסיכוני השוק מתרחבים

שיא במינוף משכנתאות: נטל גובר ואתגרי השוק

שוק המשכנתאות בישראל ממשיך להפגין עוצמה יוצאת דופן, כאשר נתוני בנק ישראל לחודש אוקטובר 2026 מצביעים על היקף נטילה חודשי של כ-9.28 מיליארד שקלים. נתון זה משקף עלייה של כ-7% בהשוואה לספטמבר 2026, וזינוק משמעותי של 35%-40% לעומת אוקטובר אשתקד, אז נרשמו היקפים נמוכים יותר של פחות מ-7 מיליארד שקלים. מתחילת שנת 2026 ועד סוף אוקטובר, נטלו משקי הבית משכנתאות בסך מצטבר של כ-97.5 מיליארד שקלים, עלייה של כ-14% לעומת התקופה המקבילה בשנת 2025. נתון זה מקרב את השוק לרמות של שנת השיא 2021, בהיקפים של כ-116 מיליארד שקלים, אך מתרחש בסביבת ריבית שונה לחלוטין.

היקפי נטילה גבוהים לצד האטה בעסקאות

הזינוק בהיקפי המשכנתאות בולט במיוחד על רקע האטה מתמשכת בשוק הדיור הפיזי. בחודש ספטמבר 2026, לדוגמה, נרכשו בישראל רק 6,246 דירות, ירידה של 10% לעומת ספטמבר 2025 ו-17% בהשוואה לחודש אוגוסט 2026. הפער בין היקפי המימון הגבוהים לבין קצב מכירת הדירות בפועל מעיד כי חלק ניכר מהמשכנתאות שנלקחות כיום שייכות לעסקאות שנחתמו לפני זמן מה, ומושפעות ממבצעי מימון שונים של יזמים. גורם נוסף לעלייה הוא אפקט לוח השנה, כאשר חגי תשרי שחלו השנה בספטמבר דחו את סגירת התיקים לבנקים לחודש אוקטובר.

עלייה בסיכון: מינוף גבוה ומסלולים משתנים

בחינה מעמיקה יותר של נתוני המשכנתאות חושפת מגמה מדאיגה של עלייה במינוף גבוה. על פי נתוני בנק ישראל, יותר ממחצית מכספי המשכנתאות החדשות ניתנים במימון העולה על 60% משווי הנכס. תופעה זו מתרחבת גם לדירות יקרות יותר: בדירות שמחירן נע בין 3 ל-5 מיליון שקלים, עלה שיעור המינוף הגבוה מ-34.5% ל-44.5% בתוך שנה.

במקביל, נמשכת העדפה למסלולים לא צמודי מדד, כאשר כ-90.5% מהמשכנתאות החדשות באוקטובר 2026 ניתנו במסלולים אלו, עלייה מ-84.6% באוקטובר 2025. חלקו של מסלול הפריים, המושפע ישירות מריבית בנק ישראל, המשיך לטפס והגיע ל-28% מכלל המשכנתאות החדשות באוקטובר, לעומת 26% בספטמבר ו-24% באוגוסט. העלייה בריבית המשוקללת הנומינלית, מ-4.35% בספטמבר ל-4.42% באוקטובר 2026, מצביעה על התייקרות מסוימת בעלות הכסף, למרות שריבית בנק ישראל נותרה יציבה על 3.25% מאז ספטמבר. ריבית הפריים עומדת על 4.75% (ריבית בנק ישראל בתוספת 1.5%).

הוועדה המוניטרית של בנק ישראל הותירה את הריבית ללא שינוי בהחלטתה האחרונה מ-21 באוקטובר 2026, וההחלטה הבאה מתוכננת ל-23 בנובמבר 2026. עם זאת, חשוב להבין כי ריבית בנק ישראל אינה הגורם היחיד המשפיע על תמחור המשכנתאות. בעוד שמסלולי הפריים והריבית המשתנה לטווח קצר מושפעים ישירות מהחלטות הבנק המרכזי, מסלולים בריבית קבועה מושפעים מתשואות האג"ח לטווח ארוך. בחודשים האחרונים נרשם מצב מורכב שבו התשואות הקצרות ירדו, אך התשואות הארוכות נותרו גבוהות או אף עלו, מה שגורם להתייקרות במסלולי ריבית קבועה, גם כאשר הריבית הכללית במשק יורדת.

מבצעי מימון קבלנים וסיכונים עתידיים

העלייה במינוף ובהיקפי המשכנתאות קשורה באופן הדוק למבצעי המימון שמציעים יזמי נדל"ן. על פי נתוני משרד האוצר, בחודש ספטמבר 2026, כ-45% מהדירות החדשות שנמכרו על ידי יזמים כללו הטבות מימון, שיעור שיא מאז מרץ 2025. הוראת שעה של בנק ישראל שהגבילה מבצעי מימון אגרסיביים אלו צפויה לפוג בסוף דצמבר 2026, ובבנק ישראל מתקיימת עבודת מטה לבחון את המשך המגבלות.

מבצעים אלו, המאפשרים לרוכשים לשלם חלק קטן יחסית ממחיר הדירה בהתחלה ולדחות את התשלום העיקרי לשלב האכלוס באמצעות הלוואות גישור ("בלון" או "בולט"), מייצרים סיכון הן לרוכשים והן למערכת הפיננסית. כאשר הלוואות אלו מגיעות לפירעון, עשרות אלפי רוכשים נדרשים להמיר אותן למשכנתאות ארוכות טווח, מה שעלול להגביר את נטל ההחזר החודשי שלהם, במיוחד בסביבת ריבית גבוהה יחסית. משקלן של הלוואות גישור מסך האשראי לדיור עמד באוקטובר על כ-13%.

מה זה אומר עבורכם

• בדקו היטב את תמהיל המשכנתא שלכם: עם עליית חלקם של מסלולי הפריים והריבית המשתנה, והשפעת תשואות האג"ח על מסלולים קבועים, חשוב לבחון האם התמהיל הנוכחי מתאים ליכולת ההחזר שלכם ולציפיותיכם לעתיד.
• היו ערניים לסיכוני המינוף הגבוה: אם אתם שוקלים ליטול משכנתא במינוף גבוה, או מחזיקים בהלוואות גישור, העריכו מחדש את כושר ההחזר שלכם אל מול עלייה אפשרית בריביות ושינויים בתנאי השוק.
• התייעצו עם גורמים מקצועיים: בשוק מורכב ומשתנה כמו זה הנוכחי, קבלת החלטות מושכלות דורשת הבנה מעמיקה. שקלו להיעזר ביועץ משכנתאות אובייקטיבי שיסייע לכם לבנות תמהיל מתאים ולבחון את כלל הסיכונים וההזדמנויות.