ביקוש לממ"דים מאיץ פרויקטים של התחדשות עירונית

הדרישה לביטחון משנה את פני הנדל"ן בישראל

שוק הנדל"ן בישראל, ובמיוחד תחום ההתחדשות העירונית, חווה שינויים משמעותיים על רקע ההתפתחויות הביטחוניות האחרונות והעלייה בדרישה לפתרונות מיגון. המציאות המתמשכת, המאופיינת בצורך גובר להגנה מפני איומים, הפכה את המרחב המוגן הדירתי (ממ"ד) מתוספת רצויה לצורך קיומי, ומאיצה את קצב קידום הפרויקטים ברחבי הארץ.

דרישה גוברת למיגון: מציאות ביטחונית משתנה

בשנים האחרונות, ובמיוחד מאז תחילת מלחמת "חרבות ברזל", הביקוש להקמת ממ"דים זינק באופן דרמטי. על פי הערכות שונות, עלייה של עד 500% נרשמה בדרישה למרחבים מוגנים מצד רוכשים פרטיים. הצורך במיגון מיידי, זמין ויעיל, הפך לנושא מרכזי עבור משפחות רבות ברחבי המדינה.

נתוני חוסר מיגון והצורך הדחוף

נתונים עדכניים מצביעים על פער מיגון משמעותי בישראל. נכון לסוף שנת 2024 ותחילת 2025, כ-1.63 עד 1.67 מיליון דירות מתוך כ-2.96 עד 3.016 מיליון דירות בישראל עדיין אינן ממוגנות באופן תקני, המהווה כ-55-56% מסך הדירות במדינה. משמעות הדבר היא שמעל למחצית ממשקי הבית בישראל חשופים לאיומים ללא מענה הולם, והדרך היחידה עבור דירות אלו להתחדש ולהתמגן היא לרוב באמצעות מיזמי התחדשות עירונית.

ההתפתחויות הביטחוניות, ובכללן סבבי לחימה ישירים, הבהירו לרבים כי קירות בלוקים ישנים אינם מספקים הגנה מספקת. הצורך בממ"ד או בפתרון מיגון נגיש הפך את נושא המיגון מעניין נדל"ני-כלכלי לעניין של פיקוח נפש, מה שמניע דיירים רבים לפעול במהירות לקידום מיזמי התחדשות.

התחדשות עירונית כמנוף למיגון: האתגרים וההזדמנויות

העלייה בביקוש לממ"דים משפיעה ישירות על תחום ההתחדשות העירונית, בעיקר בפרויקטים של פינוי-בינוי. תהליכי החתמה של בעלי דירות, שבעבר נמשכו שנים רבות והיו מלווים במשא ומתן מתיש, מתקצרים כעת באופן דרמטי. בחלק מהמקרים, הרוב הדרוש של הדיירים הושג בתוך שבועות ספורים, כאשר הסיבה המרכזית לכך היא המציאות הביטחונית ולא רק שיקולים כלכליים.

הקלות רגולטוריות והאצת תהליכים

המדינה, מצידה, הכירה בצורך הדחוף והסירה חסמים בירוקרטיים. "חוק בניית ממ"ד החדש" מציע הקלות משמעותיות, ביניהן פטור מהיתר בנייה (הוראת שעה שהייתה בתוקף עד אוקטובר 2026, כאשר ישנה בקשה להארכה עד סוף 2028, אך טרם פורסם אישור רשמי נכון לתחילת נובמבר 2026). פטור זה מאפשר קבלת אישור בנייה תוך 14 ימי עבודה בלבד, ללא צורך בהמתנה לוועדה המקומית, מה שמקצר משמעותית את לוחות הזמני. בנוסף, תיקון 163 לחוק מאפשר להגדיל את שטח הממ"ד מעבר ל-9 מ"ר נטו, ללא תשלום היטל השבחה על תוספת זו, וכן הוקל התנאי לאישור שכנים בבתים משותפים, הדורש כעת הסכמה של 60% מבעלי הדירות באגף הרלוונטי.

השפעת חוק הממ"דים המוגדלים

אף על פי שהכוונות חיוביות, החוק שאושר בכנסת ומאפשר הגדלת שטח ממ"דים עד ל-15 מ"ר (במקום 9 מ"ר), יוצר גם אתגרים בשטח. תוספת השטח, שנועדה לשפר את איכות השהייה במרחב המוגן, גורמת לעיכובים במאות פרויקטים של התחדשות עירונית הנמצאים בשלבים מתקדמים, ולעימותים בין דיירים ליזמים. הדבר נובע משינויים תכנוניים נדרשים ומניגודי אינטרסים בין הדיירים עצמם, המעוניינים במיגון משופר אך גם בהתקדמות מהירה של הפרויקט.

אתגרי השוק הכללי

לצד הדחיפה למיגון, שוק הנדל"ן הכללי בישראל עדיין מתמודד עם אתגרים. נכון לנובמבר 2026, קיים מלאי גדול של כ-86 אלף דירות חדשות שלא נמכרו, מה שאילץ חברות נדל"ן ויזמים להציע מבצעי מימון יצירתיים כדי למשוך רוכשים. מחירי הדירות הציגו ירידה של כ-1.8% בהשוואה שנתית ברמה הארצית, ובאזורים מסוימים כמו מחוז המרכז הירידה עמדה על 2.7% (על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו באוקטובר 2026). למרות עלייה קלה בפעילות העסקאות בחודשים האחרונים, נתוני השוק מצביעים על האטה כללית וקיפאון במחירים. סביבת הריבית עדיין גבוהה, למרות מגמת ירידה, והיא משפיעה על כדאיות המשכנתאות ועל יכולת הרכישה.

שנת 2026 נתפסת כשנת מבחן עבור ההתחדשות העירונית, עם ציפייה להתייצבות שוק והסרת חסמים בירוקרטיים. אולם, הפער בין הצורך הלאומי במיגון לבין הכדאיות הכלכלית של פרויקטים, במיוחד בפריפריה, עדיין מהווה אתגר משמעותי.

מה זה אומר עבורכם

• אם אתם בעלי דירות בבניין ללא ממ"ד: המציאות הביטחונית והקלות הרגולטוריות מהוות חלון הזדמנויות לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית, אשר יכולים להוסיף ממ"ד לדירתכם.
• אם אתם שוקלים רכישת דירה: קחו בחשבון את נוכחות הממ"ד כגורם משמעותי המשפיע על ערך הנכס ועל הביטחון האישי, במיוחד באזורים בהם קיים חוסר מיגון נרחב.
• אם אתם יזמים או משקיעים בתחום הנדל"ן: שימו לב לשינויים הרגולטוריים ולביקוש הגובר למיגון, אך גם לאתגרי השוק הכללי, כולל מלאי דירות גדול וצורך בהתאמת תמורות בפרויקטים.