מלאי הדירות החדשות בשיא: כוח השוק עובר לקונים

מלאי הדירות בשיא היסטורי וההאטה במכירות

שוק הדיור הישראלי ממשיך להציג תמונת מצב מורכבת, כאשר נתונים עדכניים מצביעים על עלייה משמעותית במלאי הדירות החדשות שטרם נמכרו והאטה בקצב העסקאות. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו לאחרונה, בסוף חודש ספטמבר 2026 עמד מספר הדירות החדשות שלא נמכרו על כ-85,080 יחידות ברחבי הארץ. נתון זה משקף היצע של כ-25.8 חודשים בקצב המכירות הנוכחי, כלומר, יידרשו למעלה משנתיים למכור את כלל המלאי הקיים, וזאת בהנחה שלא יתווספו דירות חדשות לשוק.

ברבעון השלישי של שנת 2026 (יולי-ספטמבר), נרשמה ירידה בהיקף העסקאות. סך הדירות שנמכרו בתקופה זו עמד על כ-21,750 יחידות, המהווה ירידה של 5.7% לעומת הרבעון הקודם (אפריל-יוני 2026) ו-7.3% לעומת הרבעון המקביל אשתקד (יולי-ספטמבר 2025). מתוך סך העסקאות, כ-9,190 היו דירות חדשות, ירידה של 7.2% לעומת הרבעון הקודם. בשוק דירות היד השנייה נרשמה ירידה חדה יותר, עם מכירה של כ-12,560 דירות, שהיוותה ירידה של 4.5% לעומת הרבעון הקודם ו-14.2% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד.

נתוני חודש ספטמבר 2026 לבדו הראו מכירה של כ-6,150 דירות בסך הכל, ירידה של כ-21% לעומת אוגוסט 2026. חשוב לציין כי חלק ניכר ממכירות הדירות החדשות נשען על תוכניות סבסוד ממשלתיות, כאשר ברבעון השלישי כ-35.7% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת תוכניות אלו. לדוגמה, בעיר כמו קריית גת, כ-78.3% ממכירות הדירות החדשות ברבעון השלישי נמכרו בסבסוד ממשלתי, מה שהוביל לזינוק במכירות בעיר זו, בניגוד למגמה הכללית.

תנודות בשוק המשכנתאות וריבית בנק ישראל

על אף ההאטה בשוק הדיור הפיזי, נתוני המשכנתאות לחודש אוקטובר 2026 מצביעים על עלייה מסוימת. על פי בנק ישראל, היקף המשכנתאות לדיור שניטלו בחודש אוקטובר עמד על כ-9.28 מיליארד שקלים, עלייה של 7.1% לעומת ספטמבר. נתון מעניין הוא הגידול בשיעור המשכנתאות הצמודות לריבית הפריים, שהגיעו לכ-2.27 מיליארד שקלים והיוו 24.5% מסך המשכנתאות באותו חודש. זהו השיעור הגבוה ביותר מאז אפריל 2023. מגמה זו מיוחסת, בין היתר, לסביבת הריבית הנמוכה יחסית לשנים האחרונות ולציפייה להקלות מוניטריות עתידיות.

ריבית בנק ישראל, אשר משפיעה ישירות על ריבית הפריים, עומדת כיום על 3.25% בהתאם להחלטה שהתקבלה ב-21 באוקטובר 2026. ריבית הפריים נגזרת מכך ועומדת על 4.75% (ריבית בנק ישראל בתוספת 1.5%). החלטת הריבית הבאה של הוועדה המוניטרית של בנק ישראל צפויה ב-23 בנובמבר 2026. חשוב להבין כי היקפי המימון הגבוהים במשכנתאות באוקטובר אינם משקפים בהכרח התאוששות מיידית בביקושים לרכישת דירות, אלא נובעים בעיקר מהשלמת עסקאות עבר ומבצעי מימון של יזמים שהגיעו כעת לשלב קבלת המשכנתא בפועל.

כוח מיקוח עובר לרוכשים - והיזמים מגיבים

מלאי הדירות הגבוה וההאטה במכירות מביאים לשינוי במאזן הכוחות בשוק, כאשר כוח המיקוח עובר בהדרגה לידי הקונים. יזמי נדל"ן מגיבים למצב על ידי הרחבת היצע ההטבות ותנאי המימון שהם מציעים לרוכשים פוטנציאליים. על פי נתוני משרד האוצר, בחודש ספטמבר 2026, כ-45% מהעסקאות באזורים שנבחנו כללו הטבות מימון מצד היזמים, עלייה של 15 נקודות אחוז לעומת ספטמבר אשתקד. הטבות אלו יכולות לכלול תשלומים מדורגים, הלוואות גישור במימון יזמי, או כיסוי חלק מהוצאות הרכישה.

במקביל למגמה זו, מחירי הדירות מציגים תמונה מעורבת של התמתנות ואף ירידות קלות באזורים מסוימים. בעוד שמחירי דירות חדשות עלו במעט (0.5%) ברבעון השלישי של 2026, מחירי דירות יד שנייה ירדו ב-1.2% באותה תקופה. נתונים אלו, יחד עם קיפאון יחסי במחירים בחודשים האחרונים, מצביעים על כך שהתקופה הנוכחית מאפשרת לרוכשים גמישות רבה יותר במשא ומתן.

מה זה אומר עבורכם

• כוח מיקוח מוגבר: עם מלאי דירות חדשות גדול וחברות בנייה המעוניינות למכור, יש לכם הזדמנות טובה יותר לנהל משא ומתן על מחיר, תנאי תשלום, שדרוגים או הטבות אחרות.
• בחינת מסלולי מימון: שימו לב למסלולי המשכנתא הצמודים לריבית הפריים, שכן הם הופכים פופולריים יותר לאור הריבית הנוכחית. עם זאת, זכרו כי ריבית זו יכולה להשתנות.
• בדיקה יסודית של הטבות יזמים: נצלו את מבצעי המימון המוצעים על ידי היזמים, אך קראו בעיון את כל האותיות הקטנות וודאו הבנה מלאה של ההתחייבויות העתידיות, כולל הצמדות ומועדי תשלום.