בקצרה
- ריבית בנק ישראל ירדה בספטמבר ל-3.25%, וריבית הפריים עומדת על 4.75%.
- החל מהיום, 1 באוקטובר 2026, מתהדקים כללי בדיקת יכולת ההחזר למשכנתאות נוספות.
- הלווים נוטים יותר למסלולי פריים, אך נדרשת זהירות בתכנון פיננסי.
שינויים מהותיים בשוק המשכנתאות הישראלי
שוק המשכנתאות בישראל חווה בימים אלו תמורות משמעותיות, המושפעות הן מהחלטות המדיניות המוניטרית והן משינויים רגולטוריים. במוקד תשומת הלב עומדות הפחתת הריבית האחרונה של בנק ישראל והוראה חדשה הנכנסת לתוקף החל מהיום, 1 באוקטובר 2026, המשנה את אופן בחינת יכולת ההחזר ללווים.
ירידת הריבית: נתונים והסברים
ביום 1 בספטמבר 2026, הודיע בנק ישראל על הפחתה נוספת בריבית הבסיסית במשק, שהורידה אותה לרמה של 3.25%. זוהי ההפחתה השלישית ברציפות והרביעית מתחילת השנה, והיא נכנסה לתוקף ב-3 בספטמבר 2026. בעקבות מהלך זה, ריבית הפריים, המהווה בסיס למסלולי משכנתא רבים, ירדה ל-4.75%.
ההחלטה התקבלה על רקע התמתנות מתמשכת באינפלציה, אשר עמדה ביולי 2026 על 1.5% בחישוב שנתי, נתון הנמצא בטווח יעד יציבות המחירים שקבעה הממשלה (1%-3%). גורם נוסף שתמך בהפחתת הריבית הוא חוזקו היחסי של השקל, אשר מוזיל מוצרים מיובאים ומסייע למתן את עליות המחירים. למרות אי-הוודאות הגיאופוליטית ועליית מחירי הדלק, הוועדה המוניטרית בחרה להמשיך בתוואי ההקלה, מתוך הערכה כי האינפלציה מרוסנת והמשק מראה סימני התאוששות. ישיבת הריבית הבאה צפויה להתקיים ב-21 באוקטובר 2026.
שינויים מהותיים במסלולי המשכנתא
החל מהיום, 1 באוקטובר 2026, נכנסת לתוקף הוראה חדשה של בנק ישראל, המשנה את אופן בחינת יכולת ההחזר של לווים המבקשים הלוואות לדיור. על פי העדכון להוראת ניהול בנקאי תקין מספר 329, בנקים יחויבו לחבר את התשלומים החודשיים על כל הלוואות הדיור המובטחות באותו נכס. המשמעות היא שבדיקת נטל ההחזר ביחס להכנסה (PTI) תתייחס לסך כל ההתחייבויות על הנכס, ולא לכל הלוואה בנפרד.
שינוי זה ישפיע בעיקר על בעלי דירות המבקשים משכנתא נוספת, הלוואות כנגד דירה קיימת, מחזור הכולל הגדלת חוב, או איחוד הלוואות. מטרת ההוראה היא למנוע ממשקי בית לקחת על עצמם "הר חובות" שעלולים להתקשות בהחזרתו, ובכך להבטיח את יציבות המערכת הפיננסית ושל הלווים עצמם. עבור רוכשי דירה ראשונה ללא הלוואות קיימות על הנכס, ההשפעה צפויה להיות פחותה.
במקביל לשינויים הרגולטוריים, נרשמת בשוק מגמה ברורה של מעבר הלווים למסלולים צמודי פריים, על חשבון מסלולים צמודים למדד המחירים לצרכן. נתונים שפורסמו על ידי בנק ישראל לחודש אוגוסט 2026 מצביעים על עלייה במשקל מסלול הפריים, שטיפס מ-22% ל-24% מסך ההלוואות. מגמה זו משקפת את הציפייה לירידות ריבית נוספות ואת הרצון ליהנות מההוזלה בעלויות המימון.
היקף המשכנתאות שנלקחו באוגוסט 2026 עמד על כ-10.9 מיליארד שקל, ובכך הפכה שנת 2026 לשנת שיא בהיקפי המשכנתאות בישראל, עם ממוצע חודשי של כ-10 מיליארד שקל. הגידול נובע בעיקר מעלייה בסכום ההלוואה הממוצע, שעמד באוגוסט על כ-1.061 מיליון שקל, ולא מגידול משמעותי במספר העסקאות.
מה זה אומר עבורכם
- בחנו את תמהיל המשכנתא שלכם: עם ירידת ריבית בנק ישראל והפריים, זוהי עת מתאימה לבחון את כדאיות מחזור המשכנתא הקיימת, במיוחד אם חלק משמעותי ממנה צמוד לריבית הפריים או למסלולים בריבית משתנה. ירידת הריבית יכולה להוביל להפחתה משמעותית בהחזר החודשי.
- היערכו לכללים החדשים בבנקים: אם אתם מתכננים לקחת משכנתא נוספת, הלוואה לכל מטרה כנגד הנכס, או למחזר משכנתא תוך הגדלתה, קחו בחשבון שהחל מהיום הבנקים יבחנו את סך כל ההחזרים על הנכס. ייתכן שתידרשו להתאמות תכנוניות כדי לעמוד בקריטריונים החדשים.
- שקלו ייעוץ מקצועי: לנוכח השינויים בריבית ובכללים הרגולטוריים, מומלץ להיעזר ביועץ משכנתאות מוסמך. ייעוץ כזה יכול לסייע בבניית תמהיל משכנתא אופטימלי, בבחינת כדאיות מחזור ובניווט בין הכללים החדשים, על מנת להבטיח את התנאים הטובים ביותר עבורכם.
