שוק המשכנתאות מתחמם: היקפים בשיא וסיכונים גוברים

שוק המשכנתאות בישראל חווה תקופה סוערת אך פעילה במיוחד, כאשר נתונים עדכניים מאוגוסט 2026 מצביעים על התחממות ניכרת בהיקפי הפעילות. למרות האטה מסוימת בשוק הדיור הכללי, נטילת משכנתאות חדשות וגל מחזורי משכנתאות דוחפים את השוק לשיאים חדשים, אך במקביל מעוררים דאגה מפני עלייה בסיכונים הפיננסיים של משקי הבית בישראל.

פעילות שיא בשוק המשכנתאות

חודש יולי 2026 נרשם כחודש חזק במיוחד בשוק המשכנתאות, עם היקף נטילת משכנתאות חדשות שהגיע לשיא שנתי של כ-11.56 מיליארד שקל. נתון זה מהווה עלייה משמעותית, כאשר נתוני בנק ישראל מראים כי היקף המשכנתאות במחצית הראשונה של 2026 הסתכם בכ-57.1 מיליארד שקל, נתון המהווה את המחצית הראשונה הטובה ביותר מאז שנת 2022, ועלייה של 14% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

התחממות זו מיוחסת בעיקר למגמת ירידת הריבית במשק. ריבית בנק ישראל עומדת באוגוסט 2026 על 3.5%, הרמה הנמוכה ביותר מאז ספטמבר 2022, לאחר מספר הפחתות שבוצעו במהלך השנה. ירידת הריבית מדרבנת את הציבור לבחון מחדש את תנאי המשכנתאות הקיימות. כפועל יוצא, נרשם גל חסר תקדים של מחזורי משכנתאות, שהגיע ביולי 2026 להיקף של למעלה מ-4.5 מיליארד שקל. מחזור משכנתאות מאפשר ללווים רבים להקטין את ההחזר החודשי, אך לעיתים קרובות כרוך בהארכת תקופת ההלוואה הכוללת, מה שעלול לייקר את סך הריבית שתשולם לאורך השנים.

הסיכונים הנסתרים ללווים

לצד התחממות השוק, עולים קולות אזהרה מפני סיכונים גוברים ללווים. המשכנתא הממוצעת ממשיכה לטפס, וביולי 2026 עמדה על 1.117 מיליון שקל, נתון הקרוב לשיא כל הזמנים שנקבע במרץ האחרון ועלה בכ-6.7% לעומת יולי אשתקד. עליה זו משקפת, בין היתר, את מחירי הדיור הגבוהים בישראל. בעוד שברמה החודשית נרשמה ירידה של 1% במחירי הדירות באפריל-מאי 2026, על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, הרי שהמחיר הממוצע של דירה ברבעון השני של 2026 עמד על כ-2.435 מיליון שקלים, עלייה של 3.7% לעומת הרבעון הראשון של השנה ועלייה של 7.9% לעומת הרבעון המקביל אשתקד. נתון זה מעיד כי למרות תנודות נקודתיות, מגמת עליית המחירים הכוללת עדיין קיימת, במיוחד עבור נכסים יקרים, כאשר כ-43% מהמשכנתאות החדשות ניטלו עבור נכסים בשווי 3 מיליון שקל ומעלה.

אחד ממוקדי הסיכון המרכזיים הוא הגידול בהלוואות ה"בלון" או "בולט", בהן תשלום הקרן, ולעיתים גם הריבית, נדחה לסוף תקופת ההלוואה. תיק הלוואות הבלון והבולט צמח בכ-20% בשנה האחרונה, והגיע ביולי 2026 ל-29.2 מיליארד שקל. הלוואות אלו, שרבות מהן ניטלו במסגרת מבצעי מימון של גורמים פרטיים, מאפשרות הקלה מיידית בתזרים המזומנים, אך טומנות בחובן סיכון משמעותי ללווים שיידרשו להחזר סכום גדול מאוד בעתיד. במקרים רבים, לווים אלו מתכננים למחזר את ההלוואה או למכור נכס אחר, אך שינויים בשוק או במצבם הפיננסי עלולים להקשות עליהם לעמוד בהתחייבות זו.

בנוסף, הנטל החודשי על משקי הבית הולך וגדל. ההחזר החודשי הממוצע על משכנתא חדשה לרכישת דירת ארבעה חדרים עמד ברבעון הראשון של 2026 על כ-10,859 שקל. נתון זה בולע כשלושה רבעים מהשכר הממוצע ברוטו למשרת שכיר, שעמד באותה תקופה על כ-14,374 שקל, וכמעט את כל השכר הממוצע נטו, העומד על כ-13 אלף שקל. נתונים אלו מעידים על כך שחלק ניכר ממשקי הבית מותחים את עצמם עד קצה גבול היכולת הכלכלית כדי לרכוש דירה. יתרה מכך, בכמעט מחצית מהמשכנתאות החדשות, ההחזר החודשי גבוה מ-30% מההכנסה הפנויה.

הפרדוקס של ירידת הפיגורים

באופן מפתיע, למרות העלייה בהיקף החוב והסיכונים, שיעור הפיגורים בהחזר המשכנתאות דווקא ירד בחודש יולי 2026 ל-0.63%, מהיקף של 0.66% ביוני. סך החוב שבפיגור הצטמצם מכ-4.39 מיליארד שקל לכ-4.24 מיליארד שקל, והגיע לנתון הנמוך ביותר מתחילת השנה. ירידה זו אינה בהכרח מעידה על שיפור במצבם הכלכלי של הלווים, אלא נובעת ככל הנראה מפעולות של מחזור משכנתאות, איחוד הלוואות ופריסת החוב לתקופות ארוכות יותר. פתרונות אלו מספקים הקלה מיידית בתזרים המזומנים ומסייעים להימנע מפיגורים, אך עלולים להגדיל את סך תשלומי הריבית לאורך חיי ההלוואה.

מה זה אומר עבורכם

• בדקו את מבנה המשכנתא הנוכחי שלכם: עם ירידת הריבית, זהו זמן טוב לבחון אפשרות למחזור משכנתא, אך הקפידו לבדוק את העלות הכוללת של הריבית לאורך כל תקופת ההלוואה החדשה.
• וודאו שההחזר החודשי תואם את יכולת ההחזר הריאלית שלכם לטווח ארוך: אל תסתמכו רק על הריבית הנמוכה כעת, ובחנו את יכולתכם לעמוד בהחזרים גם בתרחישי עליית ריבית עתידיים או שינויים בהכנסה.
• היזהרו מהלוואות בלון: אם נטלתם או שוקלים ליטול הלוואת בלון, בחנו היטב את תוכנית הפירעון שלה וודאו שיש לכם תוכנית ברורה ואמינה לעמוד בהחזר הגדול הצפוי בסוף התקופה.