בנק ישראל מהדק את כללי החזר המשכנתאות והאשראי

שוק המשכנתאות והאשראי בישראל עבר שינוי מהותי בחודשים האחרונים, עם כניסתה לתוקף של רגולציה חדשה מצד בנק ישראל ב-1 ביולי 2026. הכללים המעודכנים נוגעים לאופן חישוב יחס ההחזר מההכנסה (PTI) של משקי בית, והם צפויים להשפיע באופן ניכר על יכולתם של אזרחים ליטול משכנתאות חדשות, למחזר קיימות או לקבל אשראי נוסף.

עיקר השינוי מתמקד בבדיקה מקיפה יותר של סך ההתחייבויות הפיננסיות של משק הבית. בעוד שבעבר, במקרים רבים, הבנקים המסחריים בחנו כל הלוואה בנפרד, הרי שהחל מהתאריך האמור, נבחנת תמונת החוב המלאה של הלווה. המשמעות היא שכל ההתחייבויות הקיימות, לרבות משכנתאות קיימות, הלוואות רכב, אשראי חוץ-בנקאי והלוואות קטנות אחרות, נכללות יחד עם ההחזר של ההלוואה החדשה המבוקשת, אל מול ההכנסה הפנויה של משק הבית.

המהלך נועד למנוע ממשקי בית לצבור "הר חובות" שעלולים להקשות עליהם לעמוד בתשלומים, במיוחד בתקופה של אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות יחסית. בנק ישראל שואף להבטיח כי גם אם המצב הכלכלי ישתנה או הריביות יעלו, יישאר למשפחות מספיק כסף פנוי למחיה בסוף החודש. על פי הכללים החדשים, אם יחס ההחזר של כלל ההתחייבויות מההכנסה הפנויה עולה על 50%, ייתכן שהבנקים לא יאשרו בקשות להלוואות נוספות.

השפעות על שוק המשכנתאות והאשראי

השינוי הרגולטורי כבר מורגש בשטח. עסקאות שהיו עוברות אישור לפני כניסת הכללים החדשים לתוקף, עלולות כעת להידחות או לדרוש התאמות משמעותיות. הדבר רלוונטי במיוחד עבור רוכשי דירות שכבר חתמו על חוזה רכישה, בין אם של דירה יד שנייה ובין אם בעסקת קבלן, ושילמו הון עצמי, אך טרם משכו את המשכנתא. במקרים אלה, הבנק בוחן מחדש את יכולת ההחזר במועד משיכת הכסף, וייתכן שהתיק כבר לא יעמוד בתנאים, גם אם לא חל שינוי בהכנסות או בהתחייבויות של הלווים.

במקביל לשינוי בכללי ה-PTI, בנק ישראל ביצע בחודשים האחרונים מספר התאמות נוספות. כך לדוגמה, בחודש יולי 2026, הוריד הבנק את הריבית במשק ל-3.5%, מה שהביא לירידה מקבילה בריבית הפריים ל-5%. הורדת הריבית צפויה להקל במעט על ההחזרים החודשיים של נוטלי משכנתאות במסלול פריים, אולם היא אינה מבטלת את ההשפעה המהדקת של כללי יחס ההחזר החדשים.

עוד נרשמה הקלה מסוימת במגבלות אחרות, כגון העלאת תקרת השווי לצורך מימון דירה בהנחה (לדוגמה, במסגרת תוכניות ממשלתיות) מ-1.8 מיליון שקלים ל-2.1 מיליון שקלים. כמו כן, הוראת שעה זמנית שהתירה קבלת הלוואה לדיור לכל מטרה בשיעבוד נכס עד לשיעור מימון של 70% מהנכס, הפכה לקבועה, בכפוף לכך שהחלק שמעל 50% מימון לא יעלה על 200 אלף שקלים.

מה זה אומר עבורכם

• אם אתם מתכננים ליטול משכנתא חדשה, למחזר קיימת או לקחת הלוואה נוספת, חשוב לבצע בדיקה מקיפה ומחודשת של סך ההתחייבויות הפיננסיות שלכם אל מול ההכנסה הפנויה.
• לרוכשי דירות שכבר חתמו על חוזה אך טרם משכו את המשכנתא: מומלץ לבחון את האפשרות להקדמת משיכת המשכנתא, אם הדבר אפשרי, או להיערך לפתרונות חלופיים כמו צירוף ערב או הגדלת ההון העצמי.
• היו מודעים לכך שגם הלוואות קטנות או אשראי מתגלגל עלולים להשפיע באופן מהותי על יחס ההחזר הכולל ועל יכולתכם לקבל אשראי נוסף תחת הכללים החדשים.