רשות המסים נלחמת על עתיד מס הרכישה בפרויקטי מחיר למשתכן
סוגיה משפטית וכלכלית מהותית מטלטלת בימים אלה את שוק הנדל"ן הישראלי, לאחר שרשות המסים הגישה ערעור לבית המשפט העליון על פסיקה תקדימית הנוגעת למס רכישה בפרויקטים של "מחיר למשתכן". ההכרעה בסוגיה זו, העשויה להגיע להיקפים כספיים של מאות מיליוני שקלים, תשפיע באופן ניכר על יזמים, על רוכשי דירות ועל מדיניות הדיור הממשלתית.
הפסיקה המקורית ששינתה את הכללים
בחודש פברואר 2026, קבעה ועדת ערר למיסוי מקרקעין בחיפה פסיקה דרמטית. הוועדה פסקה כי יזמים שזכו במכרזים במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן" אינם נחשבים כמי שרכשו "זכות במקרקעין" כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין. המשמעות המיידית של פסיקה זו הייתה שיזמים אלו פטורים מתשלום מס רכישה על רכיב הקרקע בפרויקטים הללו.
הוועדה נימקה את החלטתה בכך שהמגבלות הרבות שהוטלו על היזמים על ידי המדינה, כגון קביעת מחיר הדירות, זהות הרוכשים ולוחות הזמנים לבנייה ולמכירה, שוללות מהיזם שליטה כלכלית ממשית בקרקע. לפיכך, נקבע כי היזמים פעלו למעשה כקבלנים מבצעים או כנותני שירותי בנייה עבור המדינה, ולא כרוכשי קרקע במובן המהותי.
לפסיקה זו היו השלכות רוחב משמעותיות, שכן היא יצרה תקדים שעשוי לחול על למעלה מ-150 עררים דומים של יזמים נוספים. ההערכות דיברו על פוטנציאל להחזרי מס בהיקף של מאות מיליוני שקלים ליזמים שכבר שילמו מס רכישה על פרויקטים אלו.
ערעור רשות המסים לבית המשפט העליון
ב-11 ביוני 2026, הגישה רשות המסים, באמצעות המחלקה הפיסקלית בפרקליטות המדינה, ערעור לבית המשפט העליון בירושלים על פסיקת ועדת הערר. רשות המסים טוענת כי פסק הדין אינו נכון וכי הוא מתעלם מעקרונות יסוד בדיני המקרקעין והמס.
בין הנימוקים המרכזיים שהוצגו בערעור:
- **הגדרת "הסכם חכירה":** רשות המסים טוענת כי ההתקשרויות בין היזמים לרשות מקרקעי ישראל עונות על כל ההגדרות של "הסכם חכירה", לרבות אופי השימוש בקרקע, התמורה ששולמה ומשך תקופת החכירה, העומדת על 98 שנים עם אופציה ל-98 שנים נוספות.
- **רישום בטאבו:** חוזי החכירה נרשמו בפועל בטאבו (לשכת רישום המקרקעין), רישום המקנה זכויות קנייניות כלפי כולי עלמא.
- **הצהרות היזמים:** היזמים עצמם הצהירו בפני רוכשי הדירות כי הם "בעלי הזכויות בקרקע" וכי הם מעבירים זכויות חכירה לרוכשים.
- **סתירה לפסיקות קודמות:** לטענת רשות המסים, פסיקת ועדת הערר עומדת בסתירה לפסיקה קודמת של בית המשפט העליון משנת 2023, שקבעה כי חוזי המכר עם רוכשי הדירות הם בין היזמים לרוכשים.
השלכות רוחב על יזמים ורוכשי דירות
לערעור זה ולפסיקת בית המשפט העליון שתבוא בעקבותיו יש השלכות כלכליות וחברתיות כבדות משקל על שוק הנדל"ן הישראלי:
עבור יזמים וקבלנים:
אם בית המשפט העליון יאשר את פסיקת ועדת הערר, יזמים יוכלו לדרוש החזרי מס רכישה בהיקף של מאות מיליוני שקלים, מה שיכול להקל עליהם מבחינה תזרימית ולשפר את כדאיות הפרויקטים בעתיד. לעומת זאת, אם הערעור יתקבל, יזמים ימשיכו לשאת בנטל מס הרכישה כפי שהיה נהוג עד כה.
עבור רוכשי דירות ב"מחיר למשתכן":
השלכה מדאיגה במיוחד נוגעת לרוכשי הדירות עצמם. רשות המסים מזהירה כי אם פסיקת ועדת הערר תישאר על כנה, ייתכן שייקבע כי רוכשי הדירות הם אלה שרכשו קרקע ושירותי בנייה בנפרד, ולכן יחויבו במס רכישה על רכיב הקרקע. מדובר בסכומים של עשרות אלפי שקלים לדירה, המוערכים בכ-5% עד 6% משווי רכיב הקרקע, אשר עלולים להתווסף לעלויות הרכישה של דירות מוזלות.
השפעה על שוק הנדל"ן והכלכלה:
רשות המסים מתארת את המצב שנוצר כ"בוקה ומבולקה רבתי בשוק המקרקעין". חוסר הוודאות סביב סוגיית מס הרכישה עלול להשפיע על התכנון הכלכלי של פרויקטים עתידיים, על מחירי הדירות ועל הכנסות המדינה ממיסוי מקרקעין, שכבר מראות ירידה משמעותית בשנים האחרונות. ההכרעה של בית המשפט העליון צפויה להגדיר מחדש את אופן המיסוי של עסקאות נדל"ן מסובסדות ולעצב את פני שוק הדיור בישראל לשנים הבאות.
נכון למועד זה, רשות המסים מאפשרת במקרים המתאימים להגיע להסדרים דיוניים שימתינו להכרעה חלוטה של בית המשפט העליון בנושא. הציבור והשוק ממתינים בכיליון עיניים לפסיקה שתשים קץ לחוסר הוודאות ותקבע את הכללים החדשים בתחום מיסוי מקרקעין בפרויקטים של דיור מוזל.
