אזהרת בנק ישראל: גל משכנתאות מושהה בשוק הדיור
בנק ישראל מביע בימים אלה אזהרה מפני השלכות מבצעי המימון המכונים '80/20', אשר הפכו נפוצים בשוק הנדל"ן הישראלי. על פי הבנק המרכזי, מבצעים אלו יוצרים גל משכנתאות מושהה ומגבירים את אי-הוודאות סביב יכולתם של רוכשי דירות להשלים את העסקאות במועד מסירתן.
מבצעי ה-80/20 מאפשרים לרוכשי דירות חדשות לשלם 20% בלבד ממחיר הנכס בעת חתימת החוזה, ואת היתרה, 80%, רק בסמוך למועד קבלת המפתח. תנאים אלה, אשר התרחבו בעקבות עליית הריבית והתקררות מסוימת בשוק, נועדו למשוך רוכשים למשרדי המכירות ולאפשר להם לדחות את ההתמודדות עם נטילת המשכנתא למועד מאוחר יותר.
הפער בין עסקאות לאשראי: מקור לדאגה
הדאגה המרכזית של בנק ישראל נובעת מפער עיתוי משמעותי שהתהווה בין מועד רכישת הדירה לבין מועד נטילת המשכנתא בפועל. למרות ירידה בהיקף העסקאות בשוק הדיור בשנת 2025, האשראי לדיור דווקא צמח בשיעור של 7.4% באותה שנה. פער זה, המכונה בבנק 'אנומליה', מוסבר בחלקו הגדול על ידי אותם מבצעי מימון יזמיים, אשר דוחים את הצורך בנטילת משכנתא בפועל.
הבנק המרכזי מצביע על כך שרוכשים שחתמו על עסקאות לפני שנה או שנתיים, ודחו את נטילת המשכנתא למועד המסירה, ניצבים כעת בפני אי-ודאות גוברת. תנאי השוק יכולים להשתנות באופן מהותי – הריבית עלולה לעלות, הכנסת משק הבית יכולה להשתנות, שווי הנכס עשוי להשתנות, וגם היכולת למכור נכס קיים (במקרה של משפרי דיור) עלולה להיות שונה מהערכותיהם הראשוניות. כל אלה מגבירים את הסיכון לאי-עמידה בתנאי המימון העתידיים.
מגמות בשוק המשכנתאות: נתונים עדכניים
נתוני בנק ישראל לחודש אפריל 2026 מציגים תמונה מעורבת בשוק המשכנתאות. בחודש אפריל נרשמה ירידה בהיקף המשכנתאות שניטלו, שהסתכם ב-7.9 מיליארד שקל. מדובר בצניחה של 26% בהשוואה לחודש מרץ שקדם לו, ובקיטון קל של 1% לעומת אפריל אשתקד.
הירידה באפריל מיוחסת בעיקר לגורמים עונתיים, כמו ימי חג הפסח המרובים, וכן להקדמת עסקאות משכנתא לחודש מרץ. גורמים בענף מעריכים כי רוכשים רבים מיהרו לחתום על משכנתאות במרץ, על רקע חששות מהשפעות המצב הביטחוני והמלחמה על גובה הריביות במשק.
עם זאת, במבט רחב יותר על השליש הראשון של שנת 2026 (ינואר-אפריל), נרשמה עלייה משמעותית. סך המשכנתאות שניטלו בתקופה זו עמד על 36.4 מיליארד שקל, זינוק של 14% לעומת התקופה המקבילה בשנת 2025. חודש מרץ 2026 לבדו היה חזק במיוחד, עם נטילת משכנתאות בהיקף של 10.7 מיליארד שקל.
הגבלות רגולטוריות ופתרונות חלופיים
כבר במרץ 2025, הטיל בנק ישראל מגבלות על מכירת דירות במבצעי מימון דומים, כולל הלוואות בלון, אשר ניתנו בסבסוד יזמים. ההוראה, שתוקפה עד סוף שנת 2026, כללה החמרת דרישות הון מהבנקים והגבלת היקף הלוואות הבלון. צעדים אלו ננקטו על רקע החשש מסיכון גבוה ומהתופעה שהפכה נפוצה מדי.
בתגובה למגבלות אלו ולתנאי השוק המאתגרים, חלק מהיזמים וחברות המימון מציעים פתרונות חלופיים. כך, למשל, חברות משכנתאות חוץ-בנקאיות מציגות מודלים המאפשרים מימון של עד 80% כבר במעמד החתימה, בפריסה ארוכת טווח.
נתונים נוספים מצביעים על עלייה מתמשכת במשקל הלוואות הגישור, שעלה מ-14.1% ל-15.4%. נתון זה מעיד כי רוכשים רבים זקוקים לפתרונות מימון זמניים, בין אם עד למכירת נכס קיים או עד לקבלת כספים עתידיים. בנוסף, בשנת 2025 הזרימו הבנקים אשראי בהיקף של 69 מיליארד שקל לחברות נדל"ן למגורים, סכום גבוה ב-20 מיליארד שקל מהיקף האשראי בשנת 2024, מה שמשקף את הקושי של היזמים להגדיל את מכירות הדירות החדשות.
הצורך בזהירות ובדיקה מעמיקה
אזהרת בנק ישראל מדגישה את הצורך בזהירות יתרה מצד רוכשי הדירות, במיוחד אלו הבוחרים במודלי מימון דחויים. למרות שהמבצעים הללו מציעים הקלה מיידית, הם טומנים בחובם סיכונים עתידיים משמעותיים. על הרוכשים לבחון היטב את יכולת ההחזר שלהם בתנאי שוק משתנים ולהיערך לאפשרות של עליית ריבית או שינויים אחרים, כדי למנוע קשיים פיננסיים עם הגעת מועד נטילת המשכנתא בפועל.
