שוק הנדל"ן מתקרר: ירידה בביקושים ויציבות במחירי הדירות בראייה שנתית

שוק הנדל"ן הישראלי ממשיך להציג תמונה מורכבת של התקררות בביקושים וירידה בכוונות הרכישה, לצד התייצבות מסוימת במחירי הדירות בראייה שנתית, כך עולה מנתונים עדכניים שפורסמו לאחרונה על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה וגורמים כלכליים נוספים. המגמה הנוכחית משקפת את השפעת הריבית הגבוהה, אי הוודאות הכלכלית ומלאי הדירות הגדול.

ירידה דרמטית בכוונות הרכישה

אחד הנתונים המרכזיים המעידים על האטה משמעותית בשוק הוא הצניחה בכוונות הרכישה של הציבור. על פי סקרים עדכניים, שיעור משקי הבית המתכננים לרכוש דירה ירד מ-8% בעבר ל-3.6% בלבד בשנת 2025. נתון זה, המשמש אינדיקטור מקדים לביקושים עתידיים, מצביע על שינוי פסיכולוגי עמוק אצל הצרכנים, הבוחרים להמתין על הגדר.

מחירי הדירות: עלייה חודשית קלה מול ירידה שנתית

מדד מחירי הדירות הכללי רשם עלייה קלה של 0.1% בחודשים מאי-יוני 2026, בהשוואה לחודשים אפריל-מאי 2026, לאחר תקופה של ירידות מחירים. עם זאת, בראייה שנתית, מדד מחירי הדירות הכללי ירד ב-1.5% בהשוואת מאי-יוני 2026 למאי-יוני 2025. מדד מחירי הדירות החדשות אף ירד ב-2.0% בחישוב שנתי באותה תקופה.

קיימים הבדלים משמעותיים בין המחוזות. בחודשים מאי-יוני 2026, נרשמו עליות מחירים בירושלים (1.8%), חיפה (1.5%), צפון (0.9%) ודרום (0.7%), בעוד שבמחוז מרכז נרשמה ירידה של 1.0% ובתל אביב ירידה של 0.7%. בבחינה שנתית, הירידות הבולטות ביותר נרשמו במחוז מרכז (4.1%), חיפה (1.8%) ותל אביב (1.7%).

חשוב לציין כי המחיר הממוצע הארצי לעסקה ברבעון השני של 2026 עמד על כ-2.435 מיליון שקלים, עלייה של 7.9% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. פער זה בין עליית המחיר הממוצע לירידה במדד מחירי הדירות מוסבר בכך שהמדד מנטרל הבדלים באיכות ומאפייני הנכסים, בעוד שהמחיר הממוצע מושפע מתמהיל הדירות שנמכרו בפועל, כולל מכירה של דירות יקרות יותר או גדולות יותר באזורי ביקוש.

ירידה בהיקף העסקאות ומלאי דירות גדול

האטה בשוק באה לידי ביטוי גם בירידה בהיקף העסקאות. במהלך השנה האחרונה בוצעו כ-90 אלף עסקאות בלבד, ירידה של כ-10% לעומת שנת 2024. בחמשת החודשים הראשונים של שנת 2026, נרשמה ירידה של 6.7% במספר העסקאות הכולל בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, כאשר מכירות הדירות החדשות הראו ירידה חדה יותר של כ-12%.

במקביל, מלאי הדירות החדשות שנותרו למכירה ממשיך להיות גבוה. בסוף יוני 2026, עמד מספר הדירות החדשות הלא מכורות על כ-84,280 יחידות, נתון המייצג כ-26 חודשי היצע. מדובר במלאי היסטורי גבוה, המעכב את התאוששות השוק ויוצר לחץ על יזמים.

שוק המשכנתאות וביטולי עסקאות

היקף המשכנתאות שנטלו משקי הבית בחודש יולי 2026 הגיע ל-11.563 מיליארד שקלים, עלייה של כ-4.58% לעומת יוני 2026 וכ-8.27% לעומת יולי 2025. זהו ההיקף החודשי הגבוה ביותר מאז דצמבר 2024. עם זאת, עלייה זו מיוחסת בעיקר למימוש עסקאות שנחתמו בשנים קודמות (2023 ו-2024), רבות מהן במסגרת מבצעי מימון של יזמים, ואשר הגיעו כעת לשלב נטילת המשכנתא.

נתון מדאיג נוסף הוא הזינוק בביטולי עסקאות לרכישת דירות. בין ינואר 2026 לאוגוסט 2026, נרשמה עלייה של 41% בשכיחות ביטולי העסקאות, מ-1,294 ל-1,821 עסקאות מבוטלות. ביטולים אלו קשורים בעיקר לעסקאות שכללו מבצעי מימון אטרקטיביים מצד יזמים, אשר בנק ישראל הגביל מאז בשל הסיכון הגבוה לשוק.

הריבית והאינפלציה: גורמים משפיעים

ריבית בנק ישראל עומדת כיום על 3.5%, וקיימות הערכות כי היא צפויה לרדת ל-3% בתוך שנה. הריבית הגבוהה ממשיכה להכביד על יכולת הרכישה של משקי הבית ועל עלויות המימון של יזמים. קצב האינפלציה השנתי, לעומת זאת, התמתן ועומד על 1.5% ביולי 2026, נתון הנמצא בתוך יעד יציבות המחירים של בנק ישראל (1%-3%).

שוק השכירות ממשיך לזנק

בניגוד למגמת ההאטה בשוק הרכישה, מחירי השכירות ממשיכים לטפס. עבור שוכרים חדשים, נרשמה עלייה חדה של 4.7% בשכר הדירה בחודש יולי 2026. גם שוכרים שחידשו חוזה חוו עלייה של 2.6%. בראייה שנתית, מחירי השכירות עלו ב-4.4%. מגמה זו משקפת את המחסור בדירות להשכרה, בין היתר עקב יציאת משקיעים מהשוק בשנים האחרונות.

מה זה אומר עבורכם

• הירידה בכוונות הרכישה וירידת המחירים השנתית מעידות על חלון הזדמנויות פוטנציאלי לרוכשי דירה ראשונה או משפרי דיור, ככל שהשוק ימשיך להתקרר.
• חשוב לבדוק את המחירים הממוצעים באזורים ספציפיים ולא להסתמך רק על מדדים כלליים, שכן קיימים פערים משמעותיים בין מחוזות ואף בתוך ערים.
• על רקע עליית מחירי השכירות, שקלול כדאיות הרכישה מול המשך מגורים בשכירות הופך למורכב יותר ודורש בדיקה פרטנית של היכולות הפיננסיות.