פער התחדשות עירונית: המרכז פורח, הפריפריה מדשדשת

התחדשות עירונית: המרכז מוביל, הפריפריה נשארת מאחור

נתונים חדשים למחצית הראשונה של שנת 2026 מצביעים על מגמה מדאיגה בשוק ההתחדשות העירונית בישראל: בעוד ערי המרכז רושמות זינוק משמעותי בהתחלות בנייה במסגרת פרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38, ערי הפריפריה נותרות הרחק מאחור, כמעט ללא התקדמות בתחום זה. פער זה מעמיק את מצוקת הדיור הארצית ויוצר סיכונים ביטחוניים וחברתיים.

על פי ניתוח נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) למחצית הראשונה של 2026, התחדשות עירונית מהווה מנוע צמיחה מרכזי להיצע הדיור באזורי הביקוש. תל אביב-יפו מובילה את הטבלה עם 1,987 התחלות בנייה בפרויקטים אלו, המהוות כ-58.8% מכלל התחלות הבנייה בעיר בתקופה זו. פתח תקווה ובת ים מדורגות במקומות הבאים, עם 956 ו-813 התחלות בנייה בהתאמה, המהוות 78.4% ו-68.8% מכלל הבנייה בערים אלו. גם ירושלים ונתניה רושמות היקפים נכבדים של התחדשות עירונית, עם 644 ו-499 התחלות בנייה בהתאמה.

בניגוד חד לכך, מספר ערים בפריפריה רשמו היקפי בנייה חדשים משמעותיים, אך ללא כל התחדשות עירונית. באופקים נרשמו 795 התחלות בנייה, ובנתיבות 643 התחלות בנייה, אך באף אחת מהן לא נבנתה אפילו דירה אחת במסגרת פינוי-בינוי או תמ"א 38. מצב דומה נרשם גם באלעד (831 התחלות בנייה), טבריה (466), בית שמש (340), קריית מלאכי (214), אילת (208) ושוהם (197), שם לא נרשמה פעילות התחדשות עירונית כלל.

האתגרים מאחורי הפער

הפער העצום בין המרכז לפריפריה נובע ממספר גורמים מרכזיים. ראשית, היעדר כדאיות כלכלית מהווה חסם משמעותי לפרויקטים בערים מרוחקות. עלויות הבנייה בפריפריה כמעט זהות לאלו שבמרכז, אך מחירי המכירה של הדירות החדשות נמוכים באופן ניכר, מה שמקשה על חברות נדל"ן להגיע לרווחיות מספקת. בנוסף, בערי פריפריה רבות עדיין קיימות קרקעות פנויות לבנייה חדשה, מה שמוביל להעדפה של בנייה על קרקע ירוקה על פני תהליכי התחדשות מורכבים יותר.

מעבר לכך, האתגרים הבירוקרטיים והרגולטוריים מכבידים על קידום פרויקטים בכל הארץ, אך השפעתם חריפה יותר באזורים שבהם הרווחיות ממילא נמוכה. דרישות של רשויות מקומיות לשטחי ציבור והיטלי השבחה גבוהים, לצד חוסר עקביות במדיניות, עלולים לטרפד מיזמים עוד בטרם החלו. גורמים בענף מציינים כי ללא מעורבות ממשלתית משמעותית, בדמות מענקים לפרויקטים שאינם כלכליים ומימון תשתיות, הפער רק ילך ויגדל.

השלכות על היצע הדיור וביטחון התושבים

השלכותיו של פער זה רחבות. היעדר התחדשות עירונית בפריפריה מונע שדרוג של אלפי מבנים ישנים, רבים מהם נבנו לפני עשרות שנים ואינם עומדים בתקני בנייה מודרניים, כולל היעדר ממ"דים או מיגון הולם נגד רעידות אדמה ואירועים ביטחוניים. דוח מבקר המדינה שפורסם ביוני 2026 הדגיש כי כ-58% ממיזמי ההתחדשות מקודמים במחוזות תל אביב והמרכז, בעוד ביישובים החשופים יותר לרעידות אדמה ולירי טילים היקף הפעילות נמוך משמעותית.

מצב זה יוצר גם פערים חברתיים ומעמיק את מצוקת הדיור. בעוד שבמרכז נוצר היצע חדש המאפשר שיפור דיור לתושבים והגדלת אפשרויות המגורים, בפריפריה התושבים נשארים במבנים ישנים ופחות בטוחים. אף על פי שביוני 2026 אישרה הממשלה קידום מהיר של כ-22 אלף יחידות דיור ב-10 מתחמי פינוי-בינוי בפריפריה, בערים כמו נהריה, כרמיאל, קריית שמונה וטבריה, נתוני המחצית הראשונה של 2026 מראים כי תוכניות אלו טרם באו לידי ביטוי בהתחלות בנייה בפועל ברוב הערים הללו, למעט אישורים נקודתיים.

מה זה אומר עבורכם

• **משפרי דיור בפריפריה:** ייתכן שתיאלצו להמתין זמן רב יותר לשדרוג דירתכם במסגרת התחדשות עירונית. חפשו פרויקטים חדשים בקרקעות פנויות, שהם כרגע נפוצים יותר באזורים אלו.
• **רוכשי דירות ראשונות:** ערי הפריפריה מציעות דירות חדשות במחירים נגישים יותר, אך ללא מימד של התחדשות עירונית. בדקו היטב את מצב המבנה והתשתיות בשכונה לפני הרכישה.
• **בעלי דירות במבנים ישנים:** חפשו מידע על תוכניות ממשלתיות חדשות המיועדות לתמרץ התחדשות עירונית באזורים שאינם כלכליים, שכן ייתכן שזו הדרך היחידה לקדם פרויקטים אצלכם.