האטה בנדל"ן האמריקאי: יזמים ישראלים מתמודדים עם אתגרים גוברים

התקררות בשוק הנדל"ן האמריקאי מטלטלת את המשקיעים

שוק הנדל"ן בארצות הברית חווה בתקופה האחרונה תהליך של "איפוס איטי" ולא תיקון מהיר, לאחר שנים של עליות מחירים משמעותיות. המגמה הנוכחית, המאופיינת בריביות משכנתא גבוהות וקשיי נגישות לדיור, מתחילה לתת את אותותיה גם על יזמי נדל"ן ישראלים שפעלו בשוק האמריקאי בשנים האחרונות. דיווחים מהימים האחרונים מצביעים על כך שהמשבר בשוק האמריקאי משפיע על יזמים ישראלים ותיקים, וחלק מהשקעותיהם נתקלות בקשיים או אף נרשמים בהן הפסדים.

אחד הגורמים המרכזיים להאטה הנוכחית הוא סביבת הריבית הגבוהה. בתחילת ספטמבר 2026, הריבית הממוצעת על משכנתאות ל-30 שנה בארה"ב עמדה על כ-6.71%. זוהי הרמה הגבוהה ביותר שנרשמה מאז יולי 2025, והיא מייקרת באופן משמעותי את עלויות המימון עבור רוכשים ומשקיעים כאחד. העלייה בעלויות החודשיות עבור קונים הובילה לירידה בפעילות בשוק, כאשר מכירות הבתים הקיימים ירדו ביולי 2026 ב-1.7% בהשוואה לחודש הקודם, וגם מכירות הבתים בהמתנה ירדו ב-2.3% באותו החודש.

מחירי בתים ומלאי: תמונת מצב מורכבת

לצד ירידה בפעילות המכירות, גם קצב עליית מחירי הבתים הלאומי התמתן באופן ניכר. ביולי 2026 נרשמה עלייה שנתית מתונה של 1.4% במחירי הבתים ברחבי ארצות הברית. עם זאת, קיימת שונות אזורית משמעותית. בעוד שבאזורי המידווסט והצפון מזרח נרשמו עליות מחירים גבוהות יותר, במדינות כמו טקסס, קולורדו, וושינגטון והוואי נרשמו ירידות מחירים שנתיות קלות. המלאי של בתים למכירה גדל בהדרגה, וזמן השהייה של נכסים בשוק מתארך, מה שמעיד על שינוי במאזן הכוחות לטובת הקונים באזורים מסוימים.

האינפלציה המתמשכת בארצות הברית נותרה דאגה מרכזית עבור הבנק המרכזי האמריקאי, והיא צפויה להשפיע על החלטות הריבית העתידיות. מומחים מעריכים כי אמנם צפויות הורדות ריבית מסוימות במהלך שנת 2026, אך סביר להניח שריביות המשכנתא יישארו גבוהות באופן יחסי לרמות שנרשמו בתקופת המגפה.

השפעה על השקעות זרות וישראליות

ההתקררות בשוק הנדל"ן האמריקאי ניכרת גם בהשקעות זרות. על פי נתונים של איגוד המתווכים האמריקאי, בין אפריל 2025 למרץ 2026, היקף רכישות הבתים הקיימים על ידי קונים זרים ירד ב-19.1% והסתכם ב-45.3 מיליארד דולר. גם מספר העסקאות ירד ב-14% באותה תקופה. ירידה זו משפיעה ישירות על יזמים ישראלים, שרבים מהם פעילים בשוק האמריקאי.

האתגרים בפניהם ניצבים יזמים ישראלים כוללים את הצורך בהון עצמי גבוה יותר, שכן משקיעים שאינם אזרחי ארצות הברית נדרשים בדרך כלל להון עצמי של 25%-40% מערך הנכס. בנוסף, התשואות נטו הריאליות על השקעות נדל"ן בארה"ב עלולות להיות נמוכות מהמצופה, ומוערכות כיום באזור 3%-4.5% לאחר ניכוי הוצאות תפעול, ביטוח ומיסים. עלויות נוספות כמו דמי ניהול נכסים, מיסים מקומיים ופרמיות ביטוח גבוהות, במיוחד באזורים כמו פלורידה שם עלות הביטוח הממוצעת יכולה להגיע ל-11 אלף דולר בשנה, מצמצמות עוד יותר את הרווחיות הפוטנציאלית.

השוק הנוכחי דורש מיזמים ישראלים הבנה מעמיקה יותר של שווקים מקומיים ספציפיים, יכולת לזהות "פניני השקעה" באזורים מתפתחים, וגמישות באסטרטגיות המימון וההשקעה. בעוד ששוק הנדל"ן למגורים בארצות הברית צפוי להישאר פושר במהלך 2026, עם עליית מחירים מתונה של כ-1% בממוצע, ישנם אזורים בהם צפויה עלייה גבוהה יותר, במיוחד באזורים בהם הדיור בר השגה.

מה זה אומר עבורכם

• בחינה מחודשת של יעדי השקעה: לאור השינויים בשוק, מומלץ לבחון מחדש את יעדי ההשקעה ולשקול התמקדות באזורים עם פוטנציאל צמיחה מקומי חזק וביקוש יציב, ולא להסתמך על עלייה גורפת במחירים.
• התחשבות בעלויות נלוות: יש לבצע ניתוח פיננסי מעמיק הכולל את כל העלויות הנלוות להשקעה, כגון מימון, ביטוח, מיסים ודמי ניהול, על מנת להבין את התשואה נטו הריאלית ולא להסתמך על תשואות ברוטו בלבד.
• הערכות ארוכות טווח: ההשקעה בנדל"ן בארצות הברית בתקופה הנוכחית דורשת סבלנות וראייה ארוכת טווח, תוך התחשבות בכך שהשוק נמצא בתהליך איפוס וייתכן כי ייקח זמן עד להתאוששות משמעותית בריביות ובעליית המחירים.