האטה בשוק הנדל"ן: תמונת מצב עדכנית בשכונה ד' בבאר שבע
שוק הנדל"ן בשכונה ד' בבאר שבע מצוי בימים אלה בצומת דרכים. מצד אחד, קיימים סימנים המעידים על האטה בפעילות, המאפיינת במידה רבה גם את שוק הדיור הארצי. נכון למאי 2026, נתוני השוק בשכונה מצביעים על שוק של קונים, המתאפיין בביקוש נמוך יחסית להיצע נכסים גבוה למכירה. פער ממוצע של כ-5.4% בין המחיר המבוקש למחיר הסגירה בפועל משקף את הצורך של מוכרים להתפשר, ומצביע על תחרות עזה בין המוכרים.
השכונה, המונה כ-18,970 תושבים (לפי נתוני 2024) וכ-10,782 דירות, מציגה שיעור דירות ריקות מהגבוהים בארץ, כ-5%. כ-68% מהדירות בשכונה מושכרות, נתון המדגיש את מעמדה המרכזי כשכונה המושכת סטודנטים ומשקיעים בזכות קרבתה לאוניברסיטת בן גוריון ולמרכז הרפואי סורוקה. מחיר שכירות ממוצע לדירה בשכונה נע סביב 2,300 שקלים לדירת שני חדרים ועשוי להגיע לכ-2,630 שקלים לדירת ארבעה חדרים, עם תשואת שכירות גבוהה של כ-4.16%.
מחירי הרכישה הממוצעים לדירות בשכונה נעים בין כ-630,000 ל-720,000 שקלים לדירת שני חדרים, ועד כ-1,250,000-1,400,000 שקלים לדירת ארבעה חדרים משופצת. עם זאת, למרות המחירים הנמוכים יחסית לשאר חלקי הארץ, העלייה בריבית בנק ישראל, שעומדת על 4% נכון למאי 2026, משפיעה על יכולת ההחזר של נוטלי המשכנתאות ומעכבת חלק מהרוכשים הפוטנציאליים מלבצע עסקאות. קיימת ציפייה להורדות ריבית נוספות בהמשך השנה, מה שעשוי להקל על שוק המשכנתאות ולהחזיר קונים לשוק.
התחדשות עירונית: מנוע צמיחה פוטנציאלי
בניגוד למגמת ההאטה, שכונה ד' עומדת בפני מהפכה של התחדשות עירונית, הנחשבת לסיפור הנדל"ני המורכב והמעניין ביותר בעיר. תוכניות פינוי-בינוי רחבות היקף מקודמות כיום וצפויות לשנות לחלוטין את פני השכונה הוותיקה שנבנתה בשנות ה-50.
- מתחם גן סיאטל: בתחילת ינואר 2026, אושרה תוכנית פינוי-בינוי משמעותית במתחם גן סיאטל בשכונה ד' מזרח. התוכנית כוללת הריסה של שמונה מבני שיכון קיימים, המכילים 159 יחידות דיור, ובמקומם ייבנו 975 יחידות דיור חדשות. הבינוי החדש יכלול חמישה מבנים בגובה 16 עד 40 קומות, שישלבו גם שטחי מסחר, תעסוקה ומבני ציבור. למעלה מ-82% מבעלי הזכויות כבר חתמו על הסכמים עם היזמים, מה שמבשר על התקדמות משמעותית.
- מתחם רמב"ן: קבוצת נדל"ן גדולה השלימה במאי 2026 את החתמת הדיירים במתחם שלישי ברחוב רמב"ן, מה שמאפשר לאחד שלושה מתחמים סמוכים לתוכנית ענק כוללת. במסגרת זו, יפונו 342 דירות ישנות, ובמקומן יוקמו למעלה מ-2,000 דירות חדשות במגדלים ובבנייה מרקמית. הפרויקט ממוקם באזור שהוגדר כמועדף להתחדשות על ידי הרשויות.
- מתחם אברהם אבינו: הוועדה הארצית לתכנון ובנייה אישרה להפקדה תוכנית התחדשות עירונית גדולה במתחם זה, הסמוך לאוניברסיטת בן גוריון ולבית החולים סורוקה. התוכנית צפויה להוסיף 874 יחידות דיור חדשות במקום 136 קיימות.
תוכניות אלו, המקודמות בשיתוף פעולה עם עיריית באר שבע והמינהלת להתחדשות עירונית, נועדו להחליף את הבניינים בני ה-70 שנה ולשדרג את איכות החיים של התושבים הוותיקים, שיקבלו דירות חדשות עם תוספת שטח, ממ"ד, מרפסת שמש, מחסן וחניה פרטית.
השפעה על שוק ההשקעות ועל הצרכן הישראלי
השילוב של האטה זמנית בשוק הנדל"ן לצד תנופת התחדשות עירונית יוצר תמונה מורכבת עבור משקיעים ורוכשים. מצד אחד, ההאטה וההיצע הגבוה בשכונה ד' מאפשרים לקונים עמדת מיקוח טובה יותר. מצד שני, פרויקטי ההתחדשות העירונית צפויים להעלות את רמת הביקוש והמחירים בטווח הארוך, ולהפוך את השכונה לאטרקטיבית אף יותר עבור משפחות צעירות וסטודנטים.
באר שבע כולה נחשבת ליעד מועדף להשקעות נדל"ן, בין היתר בזכות הפיכתה למרכז הייטק וסייבר, מוסדות אקדמיים מובילים וצמיחה דמוגרפית. ההתחדשות בשכונות הוותיקות, ובפרט בשכונה ד', נתפסת כחלק מחזון עירוני רחב יותר להוספת עשרות אלפי יחידות דיור חדשות וחיזוק ליבת העיר הדרומית. למרות אתגרים כמו דירוג סוציו-אקונומי נמוך ושיעורי פשיעה גבוהים יחסית בעבר, הקרבה לאוניברסיטה ותנופת הפיתוח מושכים אליה אוכלוסייה מגוונת ומשקיעים.
השבועות הקרובים צפויים להיות מעניינים, כאשר החלטת הריבית של בנק ישראל ב-25 במאי תשפיע על כיוון השוק. עם זאת, נראה כי בשכונה ד' בבאר שבע, התחדשות עירונית אינטנסיבית היא הגורם המרכזי שעשוי להטות את הכף ולשנות את מגמת ההאטה הנוכחית, ולהציב אותה כמרכז משיכה משמעותי בשנים הבאות.
