בנק ישראל מהדק את הפיקוח על הלוואות לדיור

בנק ישראל והפיקוח על שוק המשכנתאות

שוק המשכנתאות בישראל עובר תקופה של שינויים רגולטוריים משמעותיים, שמטרתם לחזק את יציבות המערכת הפיננסית ולהגן על יציבות משקי הבית. בנק ישראל, בתפקידו כרגולטור, ממשיך לבחון ולעדכן את ההוראות הקשורות למתן הלוואות לדיור, הן בהיבט הבנקאי הכללי והן בהקשר הספציפי של משכנתאות מסובסדות. בחודשים האחרונים נכנסו לתוקף מספר עדכונים, המעצבים מחדש את כללי המשחק עבור לווים קיימים ופוטנציאליים כאחד.

הקשחת תנאים להלוואות נוספות: החל מאוקטובר 2026

שינוי באופן חישוב יחס ההחזר

אחד השינויים המרכזיים והעדכניים ביותר נכנס לתוקף ב-1 באוקטובר 2026. מדובר בעדכון להוראת ניהול בנקאי תקין (מס' 329), שקובע כי בבחינת בקשה להלוואה נוספת המגובה בנכס קיים, הבנקים יחויבו לסכם את כלל ההחזרים החודשיים של כל ההלוואות המשועבדות לאותו נכס. זאת, בניגוד למצב שהיה נהוג בעבר, שבו לא תמיד חושבו כל ההחזרים יחד. כלל זה חל גם על הלוואות שנלקחו מגופים חוץ-בנקאיים, מה שמטיל רשת רחבה יותר של פיקוח על מצבו הפיננסי הכולל של הלווה.

ההוראה החדשה, שאמורה הייתה להיכנס לתוקף כבר ביולי 2026 ונדחתה בשלושה חודשים, מציבה רף נוקשה יותר ליכולת ההחזר החודשית. אם סך ההחזרים על כלל ההלוואות החוצה את רף של 40% מההכנסה הפנויה נטו של משק הבית, ההלוואה נחשבת "מסוכנת" יותר עבור הבנק, מה שעלול להתבטא בריבית גבוהה יותר עבור הלווה או אף בסירוב לבקשה.

ההשפעה על נוטלי המשכנתאות

עבור משקי בית שכבר נושאים בנטל משכנתא ומתכננים ליטול הלוואה נוספת, בין אם לשיפוץ, איחוד חובות או כל מטרה אחרת, השינוי צפוי להקשות על קבלת אישור. הבדיקה המחמירה יותר של יחס ההחזר תצמצם את מרחב התמרון הפיננסי ותדרוש תכנון מדוקדק יותר. המטרה העומדת מאחורי צעד זה היא להפחית את הסיכון להעמסת התחייבויות יתר על משקי בית, ובכך לשמור על יציבותם הפיננסית בטווח הארוך, ועל יציבות המערכת הבנקאית.

הקלות בתוכניות דיור מסובסדות

עדכון תקרת שווי נכס לזכאים

במקביל להקשחות הרגולטוריות, נרשמו גם הקלות מסוימות בתחום המשכנתאות המסובסדות. כך למשל, בחודש פברואר 2026 עודכנה תקרת שווי הנכס המקסימלי לחישוב המימון בתוכניות "מחיר למשתכן" ובתוכניות דומות. התקרה עלתה מ-1.8 מיליון ש"ח ל-2.1 מיליון ש"ח. מהלך זה נועד להקל על זוכים בתוכניות אלו, המעוניינים לרכוש דירות יקרות יותר, ולאפשר להם לקבל משכנתא גבוהה יותר על בסיס שווי השוק, ובכך להפחית את הצורך בהון עצמי גבוה מהבית.

משכנתאות לזכאים, הניתנות על ידי המדינה באמצעות הבנקים המסחריים, מציעות תנאים מועדפים כגון ריבית נמוכה ב-0.5% מהריבית הממוצעת על הלוואות לדיור צמודות מדד, ולא יותר מ-3%. הזכאות נקבעת לפי שיטת ניקוד המביאה בחשבון גורמים כמו ותק בנישואין, מספר ילדים, אזור מגורים מועדף, ושירות צבאי או לאומי.

בחינה מחודשת של הקריטריונים

מעבר לשינויים שכבר יושמו, משרד הבינוי והשיכון הקים צוות בין-משרדי שבוחן מחדש את הקריטריונים הקיימים למתן משכנתאות מסובסדות. מטרת הבחינה היא לוודא שהקריטריונים הנוכחיים עדיין תואמים את המציאות הכלכלית והחברתית המשתנה, ולשקול עדכונים שיבטיחו את יעילות הסיוע לזכאים. דיונים אלו עשויים להוביל לשינויים נוספים בתנאי הזכאות ובגובה הסיוע בעתיד.

מגמות בשוק המשכנתאות בישראל

עלייה בהיקף נטילת משכנתאות וריבית הפריים

שוק המשכנתאות בישראל מציג מגמת התאוששות מסוימת בשנת 2026. על פי נתוני בנק ישראל, היקף נטילת המשכנתאות במחצית הראשונה של השנה רשם עלייה של 14% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. בחודש יוני 2026 לבדו, נלקחו משכנתאות בהיקף של 11.1 מיליארד ש"ח, נתון המהווה את החודש הרביעי בגובהו בארבע השנים האחרונות.

התאוששות זו מיוחסת בין היתר להורדות ריבית רצופות שביצע בנק ישראל. ריבית בנק ישראל עמדה על 3.25% וריבית הפריים על 4.75% נכון לספטמבר 2026. הורדות הריבית תרמו לחיזוק הביקושים למסלולי פריים במשכנתאות, כאשר 21% מההלוואות שנלקחו ביוני היו במסלול זה, לעומת 11% ביוני 2025. מגמה זו מעידה על חזרה הדרגתית של מסלול הפריים למרכז העניינים, ומרמזת גם על עלייה בבדיקות אפשרות למיחזור הלוואות.

מה זה אומר עבורכם

• אם אתם מתכננים ליטול הלוואה נוספת המגובה בנכס קיים, קחו בחשבון את חישוב יחס ההחזר הכולל שנכנס לתוקף באוקטובר 2026 והיערכו בהתאם.
• לזכאי תוכניות דיור ממשלתיות, העלייה בתקרת שווי הנכס מאפשרת גמישות רבה יותר בבחירת דירה ובהיקף המימון המסובסד.
• מומלץ לעקוב אחר דיוני משרד הבינוי והשיכון בנוגע לקריטריונים למשכנתאות מסובסדות, שכן הם עשויים להשתנות בעתיד ולהשפיע על זכאותכם.