הסלמה ביטחונית משנה את שוק המשכנתאות: ריביות יציבות וזינוק בביקוש לדיור ממוגן

המצב הביטחוני והשפעותיו על הכלכלה

שוק המשכנתאות והנדל"ן בישראל מושפעים באופן ישיר מההתפתחויות הביטחוניות האחרונות. "מבצע שאגת הארי", שהחל בסוף פברואר 2026, הטביע את חותמו על המשק, הוביל לעדכון כלפי מטה בתחזית הצמיחה וגרר הגדלה משמעותית של תקציב הביטחון הממשלתי. אי-הוודאות הגיאופוליטית הגבירה את פרמיית הסיכון של ישראל, מה שמשפיע על קבלת ההחלטות הכלכליות ברחבי המדינה.

ריביות המשכנתא: יציבות עם ציפייה לירידה

בנק ישראל, בהחלטתו האחרונה במאי 2026, הותיר את הריבית על כנה ברמה של 4.0%. זאת לאחר שבפברואר 2026, הוועדה המוניטרית החליטה להשאיר את הריבית ללא שינוי, בין היתר על רקע העלייה באי-הוודאות הגיאופוליטית. ריבית הפריים, המשמשת בסיס למסלולי משכנתא רבים, עומדת על 5.5%. למרות זאת, בפועל, לווים נהנים מריבית פריים אפקטיבית הנעה בין 4.8% ל-5.2% הודות להנחות הניתנות על ידי הגופים המממנים.

התחזיות מצביעות על מגמת ירידה צפויה בריבית בהמשך השנה. חטיבת המחקר של בנק ישראל מעריכה כי הריבית תרד לרמה של 3.5% עד לסוף שנת 2026, מה שמשמעותו שתי הפחתות נוספות של רבע אחוז כל אחת. מגמה זו, אם תתממש, צפויה להקל על נטל ההחזר החודשי עבור נוטלי משכנתאות קיימים ואף להחזיר אופטימיות מסוימת לשוק.

מעניין לציין כי למרות המצב הביטחוני וסביבת הריבית הגבוהה יחסית, היקף נטילת המשכנתאות לדיור הציג עמידות מפתיעה. בחודש מאי 2026, נרשמה עלייה של 22% בהיקף המשכנתאות שניטלו, שהסתכם בכ-9.687 מיליארד שקל. מתחילת השנה, היקף המשכנתאות לדיור עומד על כ-46.1 מיליארד שקל, עלייה של 11.8% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. נתונים אלו מעידים על ביקוש בסיסי חזק לדיור בישראל, גם אל מול האתגרים הקיימים.

הביקוש לדיור ממוגן: ממ"ד כדרישת סף

ההסלמה הביטחונית שינתה באופן דרמטי את סדרי העדיפויות של רוכשי הדירות בישראל. ממ"ד (מרחב מוגן דירתי), שנחשב בעבר ליתרון, הפך כעת לדרישת סף הכרחית עבור משפחות רבות. שינוי זה ניכר בפערי המחירים ההולכים וגדלים בין דירות הכוללות ממ"ד לבין דירות ללא מיגון תקני.

בתל אביב, למשל, פער המחירים הממוצע בין דירות עם ממ"ד לדירות ללא ממ"ד זינק ל-41.6% במרץ 2026, נתון המהווה פי חמישה מהממוצע ההיסטורי שעמד על כ-8.2% לפי נתוני בנק ישראל. מגמה זו אינה ייחודית רק למרכז הארץ; בירושלים הפער עומד על 12.3%, בחיפה על 21%, ובאשקלון על 15.4%.

השפעת המגמה ניכרת גם בהיקף העסקאות. מכירות דירות ללא ממ"ד ירדו משמעותית מאז הרבעון האחרון של 2025, כאשר קונים רבים אינם מוכנים להתפשר על נושא המיגון. נתונים אלו משקפים מציאות עגומה לפיה כ-3.2 מיליון ישראלים חיים ללא מיגון הולם, ו-55% מהאוכלוסייה מתגוררת בדירות ללא ממ"ד. העלות לבניית ממ"ד חדש נאמדת בכ-120,000 עד 180,000 שקלים, ובמקרים מורכבים אף יותר.

השלכות רחבות על שוק הנדל"ן

שוק הנדל"ן כולו נמצא על פרשת דרכים. בעוד נרשמת התאוששות מסוימת בהיקף המשכנתאות, שוק הדיור חווה קיפאון יחסי וירידות מחירים מתונות באזורים מסוימים. ההאטה במכירות דירות חדשות, שירדו בכ-26% בתשעת החודשים הראשונים של 2025, מעידה על זהירות מצד הרוכשים.

המומחים חלוקים בדעותיהם לגבי כיוון השוק בהמשך 2026. ישנם אלו המצפים להתאוששות הדרגתית ולחזרה לעליות מחירים, בעיקר עם ירידת הריבית והתייצבות המצב הביטחוני. מנגד, קיימים חששות מהמשך דשדוש ותיקוני מחירים נקודתיים, במיוחד בפרויקטים חדשים עם מלאי גדול. הביקוש הגובר לדירות חדשות עם ממ"ד צפוי להמשיך ולעצב את השוק בשנים הקרובות, ולהשפיע על תמהיל הבנייה ועל פיתוח פרויקטים של התחדשות עירונית.