שוק המשכנתאות מתחמם: זינוק בנטילת הלוואות פריים וסיכונים חדשים

שוק המשכנתאות: התאוששות לצד סיכונים

שוק המשכנתאות בישראל חווה בחודש יוני 2026 התחממות משמעותית, עם נטילת הלוואות לדיור בהיקף של כ-11.056 מיליארד שקל, נתון המהווה שיא חודשי מתחילת השנה ועלייה של 14.1% לעומת חודש מאי. נתונים אלו, המצביעים על סך של 57.1 מיליארד שקל במחצית הראשונה של השנה, משקפים עלייה של 14% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, והם הגבוהים ביותר מאז שנת 2022. אולם, לצד ההתאוששות הכמותית, נרשמת מגמה מדאיגה של עלייה במשקל המשכנתאות בריבית משתנה, ובפרט במסלול הפריים, מה שעלול להגביר את פוטנציאל הסיכון עבור משקי הבית בישראל.

התחזקות מסלול הפריים ומשמעויותיה

אחד השינויים הבולטים בתמהיל המשכנתאות בחודשים האחרונים הוא התחזקותו של מסלול הפריים. על פי נתוני בנק ישראל, משקלו של מסלול הפריים מכלל המשכנתאות החדשות עלה מ-18% ל-21% בחודש יוני. עלייה זו מגיעה על רקע הורדות הריבית האחרונות של בנק ישראל, שהביאו את ריבית הבסיס לרמה של 3.5% בחודש יולי 2026, ולפיכך את ריבית הפריים ל-5%. הירידה בריבית הבסיס הופכת את מסלול הפריים לאטרקטיבי יותר בעיני לווים, המעריכים כי מגמת הורדת הריבית תימשך ומבקשים ליהנות מהפחתה בהחזר החודשי.

מסלול הפריים, שאינו צמוד למדד המחירים לצרכן, מציע גמישות מסוימת בפירעון מוקדם ללא עמלות גבוהות, אך חשוף באופן ישיר לשינויים בריבית בנק ישראל. בעוד שבתקופה של ירידת ריבית הדבר מיטיב עם הלווים, בתרחיש של עליית ריבית עתידית, ההחזרים החודשיים עלולים לזנק במהירות ולהכביד על משקי הבית. מומחים מציינים כי בניית תמהיל משכנתא על בסיס הנחה חד-כיוונית של ירידת ריבית עלולה להפוך להימור יקר.

הוראת בנק ישראל החדשה: בחינה כוללת של יחס החזר

ב-1 ביולי 2026 נכנסה לתוקף הוראה חדשה ומשמעותית של בנק ישראל, המשנה את אופן חישוב יחס ההחזר להכנסה (PTI) של הלווים. עד כה, בנקים בחנו הלוואות נוספות כנגד נכס בנפרד מהמשכנתא הקיימת. כעת, הבנקים מחויבים לחשב את יחס ההחזר על מלוא ההתחייבויות החודשיות של הלווה, לא רק המשכנתא, אלא גם הלוואות צרכניות, הלוואות רכב, חובות בכרטיסי אשראי והלוואות מגופים חוץ-בנקאיים. מהלך זה נועד לצמצם את סיכוני האשראי במערכת הבנקאית ולמנוע ממשקי בית ליטול חוב גבוה מדי ביחס להכנסותיהם. ההוראה החדשה צפויה להשפיע על מאות אלפי משקי בית, ובמקרים רבים יכולת המימון של הלווים צפויה להצטמצם, במיוחד לבעלי ריבוי הלוואות.

הגידול בהיקף ההלוואות לכל מטרה בשנתיים האחרונות, שהגיע לשיא של 10% מכלל המשכנתאות במהלך 2024, הדליק נורות אזהרה בבנק ישראל. משקי בית רבים שילבו משכנתא עם הלוואות צרכניות גדולות, לעיתים מבלי להבין את רמת החוב הכוללת והמסוכנת אליה נכנסו. המערכת הפיננסית בישראל הופכת לממונפת יותר, כאשר כ-15% מהמשכנתאות הן הלוואות בלון, בהן תשלומי הריבית או הקרן נדחים או מסובסדים. בנוסף, בכמעט מחצית מהמשכנתאות החדשות, ההחזר החודשי גבוה מ-30% מההכנסה הפנויה.

מה זה אומר עבורכם

• בדקו את תמהיל המשכנתא שלכם: אם חלק ניכר ממשכנתאתכם צמוד לריבית הפריים או לריביות משתנות אחרות, חשוב להבין את פוטנציאל השינוי בהחזר החודשי במקרה של עלייה עתידית בריבית.
• העריכו מחדש את יכולת ההחזר הכוללת: עם כניסתה לתוקף של הוראת בנק ישראל החדשה, מומלץ לבחון את סך ההתחייבויות החודשיות שלכם, כולל הלוואות צרכניות, ולהבין את השפעתן על יכולתכם לקחת הלוואות נוספות בעתיד.
• שקלו מחזור משכנתא: אם לקחתם משכנתא בתקופה שבה הריביות היו גבוהות משמעותית, ונותרו לכם עוד שנים רבות להחזר, ייתכן שכדאי לבדוק אפשרויות למחזור המשכנתא כדי ליהנות מהריביות הנמוכות יותר ומתנאים משופרים.